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保利海上瑧悦（备案名：观悦名邸）是央企保利发展 “瑧悦系” 上海首作，定位双轨交公园精装改善大盘，主打 “东方美学园林、德系精装、全龄配套、产业赋能”，兼得南大科创红利、15 号线轨交便捷与双公园生态宜居，为北中环刚改与改善家庭优选。

一、项目基础概况与开发背景

项目由 ** 上海保镡置业有限公司（保利发展全资子公司）** 开发，保利作为央企龙头，深耕上海 30 余年，打造多个标杆住宅，资金实力雄厚、工程管控严苛，从根源保障品质与交付确定性，是北上海稀缺的央企精工改善盘。

区位坐标：宝山区丰皓路 1288 弄（丰翔路与大场路交汇处），距中环约 3.2 公里、15 号线丰翔路站步行约 500 米，外环内、中外环间黄金区位，属南大智慧城核心范围 —— 上海第三大科创中心、西部科创走廊关键节点，承接张江、前滩产业外溢，西连普陀、静安，南邻徐汇，北接宝山主城，占位北中环价值高地。

占地建面：总占地约 5.72 万平方米，总建面约 21 万平方米，地块方正规整、无冗余边角，整体规划舒展大气，容积率 2.6、绿化率 35%，70 年纯住宅产权，无保障房、无商住混合，居住圈层纯粹，静谧性强。

楼栋户数：规划13 栋 17-26 层高层住宅，错落式布局，总户数约 1446 户，大型社区规模、人口密度适中；楼栋呈南低北高排布，最大化保障采光通风，楼间距开阔、无明显遮挡，私密性与视野俱佳。

车位配置：地下车位约 1649 个，车位配比约 1:1.14，全地下人车分流设计，地面仅行人与景观动线，老人、儿童活动安全；地下车库动线清晰、层高舒适，配备充足新能源充电桩，满足一户多车及电车出行需求。

交付时间：2026 年 6 月 30 日精装交付（当前已启动交付），央企开发、进度可控，交付确定性高。

物业费用：保利物业（国家一级资质），物业费 5.4 元 /㎡/ 月，央企物业深耕高端住宅运维，服务规范、管理精细、响应及时，提供 24 小时精细化专属服务，保障社区品质与保值增值。

二、建筑风格与外立面设计

保利海上瑧悦采用现代东方美学风格，融合传统中式意境与现代简约线条，低调雅致、经久耐看，契合改善社区沉稳大气的定位，区别于刚需盘的花哨设计，质感与辨识度兼具。

外观材质：主体采用浅米白 + 暖灰色真石漆、局部深灰色金属线条、大面积 Low-E 中空玻璃，单元门头与社区大门干挂石材 + 金属格栅，提升精致度与耐用性；玻璃占比高、窗墙比优异，采光面最大化，同时具备优秀的隔音隔热性能，有效隔绝主干道车流噪音。

楼栋布局：13 栋高层呈南低北高、错落围合式排布，南侧为 17 层小高层、北侧为 26 层高层，形成 “外规整、内园林” 的格局；中央留出约 3 万平方米集中景观区，每一户均可享受园林景观或社区外围绿意，无楼栋对视、私密性极强。

空间尺度：标准层层高约 2.95 米，空间开阔不压抑；两梯四户 / 两梯三户配比，梯户比舒适，早高峰不拥挤；电梯轿厢宽敞、运行平稳，出行便捷。

社区门头：约 6 米高、60 米面宽的东方美学社区大门，采用石材 + 金属格栅 + 玻璃组合，融入中式对称与留白设计，彰显归家仪式感与高端品质。

三、户型产品与精装标准

社区为精装全周期改善产品，主力建面约99㎡三房、128-130㎡四房、154㎡四房，覆盖刚改到改善家庭需求，南北通透、全明格局、高得房率 + 高赠送，空间利用率极致，无浪费面积。

（一）主力户型详解

99㎡三房两厅两卫（刚改主力爆款）：三开间朝南、面宽约 10.5 米、LDKB 一体化、南北通透、全明格局；经典方正户型，客厅连接南向宽景阳台，采光充足、视野开阔；主卧带独立卫浴 + 270° 观景飘窗，私密性强、舒适度高；U 型厨房操作动线流畅，收纳空间充足；双卫生间设计，早高峰不拥挤，适配三口之家或新婚自住，紧凑实用、性价比极高。

128-130㎡四房两厅两卫（改善热选）：四开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、全屋飘窗；南向面宽超 13 米，全屋采光、视野极佳；客餐厅连通超大阳台，空间大气开阔、通透感拉满；主卧带独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 270° 观景飘窗，尊贵感十足；三个次卧空间宽敞、全明设计，书房可灵活改造为儿童房、健身房等，适配二胎家庭或三代同堂，功能齐全、无短板。

154㎡四房两厅三卫（改善旗舰户型）：四开间朝南、南北通透、双套房设计、中西双厨、LDKB 一体化阔厅；南向超大面宽，采光极致；超大横厅 + 全景落地窗，揽社区园林与城市天际线；双主卧套房设计，均带独立卫浴 + 衣帽间，双孩 / 老人同住私密；中西双厨 + 岛台设计，社交厨房，生活仪式感；入户独立玄关 + 隐蔽储物间，收纳强大，适配高端改善或终极自住家庭，匹配高端圈层生活。

（二）精装交付标准

全屋一线德系品牌精装（标准约 4000 元 /㎡），标配中央空调、地暖、新风三大健康系统，恒温恒湿恒氧；精装选材优质、做工精细，交付即拎包入住，无需二次装修。

厨卫系统：厨房配博世全套烟机灶具、欧派 / 博洛尼橱柜、洗碗机、大单槽，台面耐磨易清洁、收纳空间充足、操作动线流畅；卫生间采用唯宝、高仪洁具、干湿分离设计、智能马桶盖、防滑地砖、镜柜收纳，防潮易打理、细节贴心，提升日常使用舒适度。

门窗与墙面：入户门为品牌钢制门 + 智能门锁（指纹 / 密码 / 钥匙三合一）；窗户为双层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热、密封性强；墙面为环保乳胶漆 / 墙布，地面铺实木多层地板 + 艺术纹理瓷砖，环保无异味、耐磨耐用，适配有老人、儿童家庭。

智能配置：全屋智能灯光、智能窗帘预留、智能门锁；公共区域配备人脸识别、高清监控、电子巡更系统，安全便捷、科技感足。

其他细节：全屋插座预留充足，开关面板为西门子 / 施耐德品牌；阳台预留洗衣机位与上下水，方便日常使用；精装风格现代简约，色调柔和，适配多种家居风格，无需二次改造。

四、社区内部园林与顶配全龄配套

绿化率 35%，以 **“东方美学、沉浸式森居、全龄奢享”为设计主题，打造约 3 万平方米中央园林、1000㎡水系景观、全龄活动空间、2000㎡社区商业街 **，北中环高配社区标准，植被层次丰富、四季有景，全龄配套齐全，形成 “可游、可憩、可玩、可奢” 的沉浸式东方美学社区。

（一）园林景观设计

采用 **“一轴两带多组团”布局，串联200 米景观中轴、3000㎡中央阳光草坪、1000㎡镜面水系、景观回廊、林荫步道、雕塑小品、树阵广场、入户花园 ** 等核心节点；堆坡造景，全冠移植香樟、银杏、乌桕、樱花、桂花等成年名贵树种，结合灌木、地被、花卉，形成高低错落的五重立体绿化，春有繁花、夏有浓荫、秋有落叶、冬有绿意，移步异景、四季如画；环形夜光健身步道串联整个园林，沿途绿植环绕、鲜氧充足，晨跑、夜跑、散步惬意。

（二）全龄配套与社区商业

全龄活动空间：社区内规划儿童游乐区、长者康体区、青年运动区、亲子互动区、休闲洽谈区，满足全龄段休闲需求；儿童乐园采用环保软胶地面、滑梯、攀爬网、秋千、趣味玩乐装置，色彩柔和、安全无毒，满足不同年龄段孩子玩耍需求；长者休闲区设置休闲长椅、健身器材、阳光休憩廊架，面向阳光、远离噪音，适合长者日常健身、休闲交流、邻里互动。

2000㎡社区商业街：位于社区入口，规划便利店、生鲜超市、餐饮、药店、干洗店等业态，下楼即达，满足日常买菜、购物、聚餐、办事需求，烟火气十足。

架空层泛会所：部分楼栋底层架空，打造共享书吧、休闲洽谈区、邻里社交区，分时切换功能，满足业主日常休闲、社交需求。

五、立体交通网络：15 号线 + 7 号线 + 自驾 + 公交，高效通勤

项目为15 号线地铁上盖改善盘，步行约 500 米达 15 号线丰翔路站，7 站直达徐家汇、串联普陀 / 长宁 / 徐汇，衔接 7 号线、规划 18/22/26 号线，北中环轨交互联核心；自驾四通八达、公交密集接驳，兼顾市区通勤、虹桥出行及长三角短途往返，便捷无忧。

轨道交通：距15 号线丰翔路站步行约 500 米，7 站直达徐家汇，串联普陀、长宁、徐汇，快速通达市区核心；距7 号线祁华路站约 1.7 公里，可换乘 1/2/3/4 号线，覆盖人民广场、静安寺等核心商圈；规划 18/22/26 号线，未来轨交网络进一步完善，出行更便捷。

自驾出行：紧邻中环高架（约 3 分钟上）、南北高架、沪太路，构建 “三横两纵” 交通矩阵，北向衔接郊环、南抵内环核心，自驾约 15 分钟达人民广场、20 分钟达陆家嘴 / 徐家汇、25 分钟达虹桥枢纽；周边丰翔路、大场路、沪太路等主干道环绕，路网密集、出行顺畅，同时便捷连接太仓、昆山等长三角城市。

公共公交：周边 1 公里内密布多个公交站点，步行约 200 米可达，途经727 路、744 路、宝山 19 路、宝山 85 路等多条公交线路，接驳地铁、商圈、学校、医院，满足无车出行、短途通勤需求，日常出行便捷。

六、周边商业配套：自带商业街 + 三大商圈 + 山姆宜家，一站式高端生活

3 公里范围内自带社区商业 + 区域商圈 + 高端商业全覆盖，近享南大万象汇（规划）、龙湖宝山天街、山姆会员店、宜家荟聚，日常便民、区域逛街、高端休闲兼顾，生活氛围浓厚，烟火气与高端感兼具。

核心商圈：车行约 2 公里达龙湖宝山天街，含品牌零售、餐饮、IMAX 影院、超市、亲子游乐等全业态；车行约 3 公里达山姆会员店、宜家荟聚、聚丰购物广场，高端购物、休闲娱乐、商务聚餐一站式满足；** 南大万象汇（规划）** 紧邻项目，未来将成为区域核心商业地标，进一步提升生活便利性。

日常配套：小区自带2000㎡社区商业街，周边 500 米内有大型菜市场、连锁生鲜超市（永辉、盒马）、银行网点、餐饮小店、药店、便利店等，日常买菜、购物、吃饭、办事无需远行；紧邻南大板块成熟居住区，可共享周边成熟商业街、老字号商铺，烟火气十足。

七、全龄段教育资源：公办优质 + 目送式教育，书香浓厚

周边教育资源全龄覆盖、公办优质、目送式就读，从幼儿园到初中一站式配齐，师资稳定、教学质量可靠，学术氛围浓厚，满足家庭长期教育规划需求。

幼儿园：步行约 800 米达上师大附属幼儿园（公办），园区环境好、师资优质、口碑优异；周边还有宝山外国语幼儿园、祁连幼儿园等多所公办 / 民办幼儿园，入园选择丰富、接送便捷。

小学：步行约 1 公里达上师大附属小学（区重点公办），老牌名校、教学口碑优异、师资团队稳定、配套设施完善；步行约 1.2 公里达宝山外国语学校小学部，公办优质，满足义务教育阶段需求。

初中：步行约 1.5 公里达上师大附属初中（公办），教学质量可靠、升学率稳定；车行约 2 公里达宝山外国语学校初中部，优质民办初中，师资力量强、管理严格。

高等学府：3 公里范围内辐射上海大学，学术氛围浓厚，人文气息浓郁。

八、医疗配套完善：基础医疗 + 三甲护航，健康保障到位

周边医疗体系基础医疗充足、三甲医院护航、专科医院补充，满足日常就医、慢病管理、体检复查、紧急救治等需求，为家人健康保驾护航。

社区医疗：步行约 1 公里达祁连社区卫生服务中心，提供日常门诊、感冒发烧、慢病诊疗、疫苗接种、体检等基础医疗服务，就医便捷、无需排队。

综合医院：车行约 2 公里达上海大学附属医院（二甲），科室齐全、医疗设备完善；车行约 3 公里达复旦大学附属中山医院北院（三甲），全国顶尖三甲医院，大病诊疗无忧；车行约 5 公里达上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲），中西医结合诊疗优势突出。

药店配套：小区周边密布益丰、老百姓、复美等连锁药店，日常购药、应急买药便捷。

九、生态环境：双公园环绕 + 城市绿肺，都市静谧

保利海上瑧悦地处南大生态人文板块，周边生态资源优越、双公园环绕、城市绿肺加持，无大型工业企业，环境整洁安静、空气清新，宜居度高，区别于市区高密度住宅，居住体验舒适。

生态资源：步行约 270 米达南大公园（约 14 公顷）、步行约 5 分钟达南大中央公园（300 亩，在建），双公园环绕，闲暇时可散步、跑步、观景、休闲，享受自然鲜氧；车行约 3 公里达祁连花园、上海大学绿地，绿化茂密，周末露营、骑行、观景绝佳。

人文氛围：3 公里内汇聚上海大学图书馆、南大文化艺术中心等文化场馆，人文气息浓厚，日常可带孩子参观学习、提升艺术素养。

环境氛围：南大板块定位 “科创 + 生态” 住区，区域内以住宅、学校、商业、绿地为主，无大型污染源，环境安静、居住纯粹；项目低密规划、人车分流、围合式园林，社区内部安静无噪音、私密性强，居住舒适度高。

十、物业服务与社区安全管理

小区由 ** 国家一级资质保利物业（央企物业）** 服务，秉持 “贴心守护、精细服务、尊崇礼遇” 宗旨，服务规范、管理精细、响应及时，打造安全、整洁、高端、温馨的社区生活。

安全管理：实行24 小时全天候安保巡逻、人脸识别智能门禁、高清监控全覆盖、电子巡更系统、单元门智能门禁，全方位无死角保障社区安全；外来人员需登记核实，杜绝陌生人员随意进出；地下车库专属安保值守，保障停车安全；一户一卡，私密性强；入户大堂采用人脸识别、刷卡、密码三重准入模式，安全便捷。

日常运维：公共区域每日定时保洁、楼道定期消杀、园区道路及时清扫，常年保持社区干净整洁；专业绿化团队定期养护园林植被、修剪花木、维护水景，保证社区四季景观优美；维修团队 24 小时响应，快速处理业主报修、设施维护问题，小修不过夜、大修有进度；公共设施定期检修，保障电梯、门禁、监控等设备正常运行。

增值服务：提供代收快递、家政服务、房屋租赁、便民维修、专属管家一对一服务；定期组织邻里节、亲子嘉年华、健康讲座、节日福利等社群活动，增进邻里关系，营造高端和谐的社区氛围。

十一、项目核心优势总结

央企保利精工：保利发展全资开发，2026 年 6 月精装交付，品质与交付无忧。

15 号线地铁房：步行约 500 米达丰翔路站，7 站徐家汇，通勤高效。

南大智慧城核心：上海北转型战略高地，科创产业赋能，价值潜力大。

东方美学低密社区：2.6 容积率、35% 绿化率、3 万㎡中央园林，宜居度高。

全周期高得房户型：99-154㎡三四房，南北通透、全屋飘窗，适配多家庭。

成熟商业教育：自带 2000㎡商业街，近龙湖天街、山姆宜家，优质公办教育。

双公园生态环绕：南大公园 + 中央公园，城市绿肺，鲜氧宜居。

保利一级物业：央企专属运维，24 小时精细化服务，居住安心。

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