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江湾金茂府（备案名：湾茂铭筑）由中国金茂（70%）+ 招商蛇口（30%）双央企联袂打造，是全球第 78 座金茂府、上海首座 TOD 模式金茂府、金茂府系 3.0 科技迭代标杆，主打 “18 号线地铁上盖、五恒科技系统、低密小高层、下沉会所”，兼得新江湾城生态、五角场商圈与复旦财大学府红利，为北上海高端科技改善标杆。

一、项目基础概况与开发背景

项目由上海耀茂置业有限公司开发，背后是 ** 中国金茂（央企）+ 招商蛇口（央企）** 双强背书，资金实力雄厚、工程管控严苛，金茂深耕高端科技住宅多年，“府系” 产品口碑与交付保障兼具，从根源杜绝减配、烂尾风险，是北上海稀缺的双央企科技精工盘。

区位坐标：宝山区淞发路 888 弄（长江西路与淞发路交叉口），直线距 18 号线二期通南路站约 50 米（步行 2 分钟），外环内、中外环间黄金区位，属吴淞城市副中心规划范围，西接静安、东连杨浦、南邻虹口，与新江湾城、五角场形成黄金价值三角，占位中环北抬核心红利区。

占地建面：总占地约 5.68 万平方米，总建面约 18.8 万平方米，地上计容面积约 12.48 万平方米，地块方正规整、无边角浪费，整体规划舒展大气，容积率 2.2、绿化率 32.75%，70 年纯住宅产权，仅配建 1 栋保障房，居住圈层纯粹，静谧性强。

楼栋户数：规划11 栋 11-17 层小高层，高低配错落布局，总户数约 876 户（可售住宅 807 套），中型社区规模、人口密度低；楼栋呈南低北高、围合式排布，最大化保障采光通风，楼间距开阔、无明显遮挡，私密性与视野俱佳。

车位配置：地下车位约 1248 个，车位配比约 1:1.42，全地下人车分流设计，地面仅行人与景观动线，老人、儿童活动安全；地下车库动线清晰、层高舒适，配备专属洗车间、充足新能源充电桩，满足一户多车及电车出行需求。

交付时间：预计 2027 年 6 月精装交付，当前主体结构施工中，双央企开发、进度可控，交付确定性高。

物业费用：金茂物业（国家一级资质），物业费 13.68 元 /㎡/ 月（基础 7.08 元 + 能耗 6.6 元），金茂专属高端物业，深耕科技住宅运维，服务规范、管理精细、响应及时，提供 24 小时精细化专属服务，保障社区品质与保值增值。

二、建筑风格与外立面设计

江湾金茂府由英国 BDP 事务所操刀建筑设计，采用现代极简公建化风格，线条利落简约、横向延伸感强，融合大面积玻璃幕墙 + 铝板线条 + 真石漆基座，呈现轻盈通透的都市质感，契合高端科技改善定位，低调奢华、持久耐看。

外观材质：主体采用浅灰色铝板 + 大面积 Low-E 中空玻璃幕墙 + 浅米色真石漆基座，单元门头与社区大门干挂石材 + 金属线条，提升精致度与耐用性；玻璃占比极高、窗墙比优异，采光面最大化，同时具备优秀的隔音隔热性能，有效隔绝主干道车流噪音与地铁震动。

楼栋布局：11 栋住宅呈南低北高、围合式排布，南侧为 11 层小高层、北侧为 17 层小高层，形成 “外公建、内园林” 的格局；中央留出集中景观区，每一户均可享受园林景观或社区外围绿意，无楼栋对视、私密性极强；部分楼栋底层架空，拓展社区公共活动空间，避免首层潮湿、采光差问题。

空间尺度：标准层层高约3.1 米，空间开阔不压抑，优于同区域多数住宅；** 一梯两户（114-126㎡）/ 一梯一户（144-190㎡）** 配比，梯户比舒适，早高峰不拥挤；电梯轿厢宽敞、运行平稳，一梯一户户型专属电梯入户，私密性与尊贵感拉满。

社区门头：7 米高、70 米面宽的酒店式社区大门，气势恢宏，采用石材 + 金属 + 玻璃组合，彰显高端品质与归家仪式感。

三、户型产品与精装标准

社区为金茂 3.0 科技精装纯改善产品，主力建面约114㎡三房、126㎡三房、144㎡四房、190㎡四房，覆盖刚改到终极改善家庭需求，得房率约 76%-78%，空间利用率极致，南北通透、全明格局、全屋飘窗，赠送面积充足，无浪费面积。

（一）主力户型详解

114㎡三房两厅两卫（刚改入门爆款）：三开间朝南、南北通透、全明格局、动静分离；经典方正户型，客厅与次卧联通南向宽景阳台，采光充足、视野开阔；主卧带独立卫浴 + 270° 观景飘窗，私密性强、舒适度高；U 型厨房操作动线流畅，收纳空间充足；双卫生间设计，早高峰不拥挤，适配三口之家或新婚自住，紧凑实用、性价比极高。

126㎡三房两厅两卫（明星主力户型）：三开间朝南、南北通透、横厅设计、全屋飘窗；约 5.4 米超大横厅连接南向观景阳台，空间大气开阔、通透感拉满；主卧带独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 270° 观景飘窗，尊贵感十足；入户设独立玄关，收纳能力强；三个卧室空间宽敞、全明设计，适配二胎家庭或品质自住，功能齐全、无短板。

144㎡四房两厅两卫（刚改热选）：四开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、7 个飘窗；南向面宽超 14 米，全屋采光、视野极佳；客餐厅连通超大阳台，空间奢阔、通透感极强；主卧带独立卫浴 + 衣帽间 + 270° 观景飘窗，私密性与尊贵感兼具；三个次卧空间宽敞、全明设计，书房可灵活改造为儿童房、健身房等，适配三代同堂或成长型家庭，居住体验舒适。

190㎡四房两厅三卫（楼王大平层）：五开间朝南、南北通透、双套房设计、中西双厨；南向超大面宽，采光极致；超大横厅 + 全景落地窗，揽社区园林与城市天际线；双主卧套房设计，均带独立卫浴 + 衣帽间，双孩 / 老人同住私密；中西双厨 + 岛台设计，社交厨房，生活仪式感；入户独立玄关 + 隐蔽储物间，收纳强大，适配高端改善或终极自住家庭，匹配高端圈层生活。

（二）精装交付标准

全屋一线品牌精装（集采价不低于 3000 元 /㎡），对标 10 万 + 豪宅配置（皓晶石、蓝翡翠奢石等），标配金茂 3.0 五恒科技系统 + 十二大绿金科技，恒温恒湿恒氧恒静恒洁，告别空调暖气，全年温度约 20-26℃、湿度 30-70%、24 小时鲜氧循环，静谧无尘，健康舒适；精装选材优质、做工精细，交付即拎包入住，无需二次装修。

厨卫系统：厨房配方太 / 老板烟机灶具、欧派 / 博洛尼橱柜、洗碗机、大单槽、双开门冰箱，台面耐磨易清洁、收纳空间充足、操作动线流畅；卫生间采用杜拉维特、高仪洁具、干湿分离设计、智能马桶盖、防滑地砖、镜柜收纳，防潮易打理、细节贴心，提升日常使用舒适度。

门窗与墙面：入户门为品牌钢制门 + 智能门锁（指纹 / 密码 / 钥匙三合一）；窗户为双层中空 Low-E 玻璃 + 三玻两腔隔音设计，隔音隔热、密封性强；墙面为环保乳胶漆 / 木饰面 / 墙布，地面铺实木多层地板 + 艺术纹理瓷砖，环保无异味、耐磨耐用，适配有老人、儿童家庭。

五恒科技系统（核心亮点）：

恒温：毛细管网辐射系统，全年室温恒定 20-26℃，无空调吹风感、无温差波动；

恒湿：湿度控制系统，全年湿度稳定 30-70%，告别潮湿发霉、干燥起皮；

恒氧：24 小时新风循环系统，全屋鲜氧置换，PM2.5 过滤效率 99%，不开窗也能呼吸森林级空气；

恒静：三重隔音设计（外墙 / 门窗 / 楼板），室内噪音低于 35 分贝，静谧无声；

恒洁：全屋净水系统，前置过滤 + 中央净水 + 末端直饮，饮用水健康纯净。

智能配置：全屋智能灯光、智能窗帘预留、智能门锁；公共区域配备人脸识别、高清监控、电子巡更系统，安全便捷、科技感足；室内预留智能设备接口，适配智能家居升级需求。

其他细节：全屋插座预留充足，开关面板为西门子 / 施耐德品牌；阳台预留洗衣机位与上下水，方便日常使用；精装风格现代简约，色调柔和，适配多种家居风格，无需二次改造。

四、社区内部园林与顶配全龄配套

绿化率 32.75%，以 **“三重台地园林、全龄奢享、仪式归家”为设计主题，打造约 1800㎡下沉式高端会所 + 五重立体园林 + 全龄活动空间 **，北上海高配社区标准，植被层次丰富、四季有景，全龄配套齐全，形成 “可游、可憩、可玩、可奢” 的沉浸式高端社区。

（一）园林景观设计

采用 **“三重台地 + 中央轴线 + 多组团”布局，利用地势高差打造叠水景观、镜面水景、景观回廊、阳光草坪、林荫步道、雕塑小品、树阵广场、入户花园等核心节点；堆坡造景，引入香樟、银杏、乌桕、樱花、桂花 ** 等成年名贵树种，结合灌木、地被、花卉，形成高低错落的五重立体绿化，春有繁花、夏有浓荫、秋有落叶、冬有绿意，移步异景、四季如画；环形夜光健身步道串联整个园林，沿途绿植环绕、鲜氧充足，晨跑、夜跑、散步惬意。

（二）顶配会所与全龄空间

约 1800㎡全围合下沉式高端会所：对标五星级酒店标准，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅、茶室、儿童乐园等 8 大功能区，全天候开放，雨天、酷暑均可满足健身、社交、会客需求，专属业主的高端社交空间。

架空层泛会所：部分楼栋底层架空，打造儿童课堂、共享书吧、长者康体区、亲子互动区、休闲洽谈区，分时切换功能，满足全龄段休闲需求；儿童乐园采用环保软胶地面、滑梯、攀爬网、秋千、趣味玩乐装置，色彩柔和、安全无毒，满足不同年龄段孩子玩耍需求。

老年休闲区：设置休闲长椅、健身器材、阳光休憩廊架，面向阳光、远离噪音，适合长者日常健身、休闲交流、邻里互动；社区内分布多处景观亭、休憩廊架、观景平台，供业主日常乘凉、观景、聊天，营造高端温馨邻里氛围。

五、立体交通网络：18 号线 TOD + 自驾 + 公交，高效通勤

项目为真正的地铁上盖 TOD 社区，紧邻在建 18 号线二期通南路站，4 站复旦大学、9 站东外滩、11 站陆家嘴滨江，衔接 1/3/19 号线，北上海轨交互联核心；自驾四通八达、公交密集接驳，兼顾市区通勤、虹桥出行及长三角短途往返，便捷无忧。

轨道交通：距18 号线二期通南路站直线约 50 米（步行 2 分钟直达），预计 2025 年底通车，作为北上海横向大动脉，串联 1 号线（富锦路）、3 号线（长江南路）、19 号线（在建），形成北上海轨交网络；4 站直达复旦大学、9 站东外滩、11 站陆家嘴滨江，快速通达市区核心，通勤高效。

自驾出行：紧邻军工路快速路（在建）、长江西路快速路、逸仙路高架、中环路，构建 “三横两纵” 交通矩阵，北向衔接郊环、南抵内环核心，中环北抬后自驾约 25 分钟达静安寺、30 分钟达虹桥枢纽；周边长江西路、淞发路、逸仙路等主干道环绕，路网密集、出行顺畅，同时便捷连接太仓、昆山等长三角城市。

公共公交：周边 1 公里内密布 21 个公交站点（淞发路长江南路站、通南路长江南路站等），步行约 110 米可达，途经883 路、宝山 88 路、52 路、552 路、宝山 36 路等多条公交线路，接驳地铁、商圈、学校、医院，满足无车出行、短途通勤需求，日常出行便捷。

六、周边商业配套：自带 TOD 商业 + 三区成熟配套，一站式高端生活

3 公里范围内自带 TOD 商业 + 社区商业 + 区域商圈 + 高端商业全覆盖，一街之隔即达大型购物中心，共享静安、杨浦、虹口三区成熟配套，日常便民、区域逛街、高端休闲兼顾，生活氛围浓厚，烟火气与高端感兼具。

自带商业：规划约 1.8 万方 TOD 商业体，含酒店、菜场、社区食堂、超市、餐饮等全业态，类似盒马 X 会员店等高端生鲜超市，下楼即达，满足日常买菜、购物、聚餐需求。

核心商圈：一街之隔达祥腾生活广场、939 红街坊，步行约 500 米达淞南购物中心，车行约 1 公里达保利悦活荟，满足日常购物、聚餐、休闲需求；车行约 4-5 公里达五角场商圈（合生汇、万达广场、百联又一城）、大宁商圈、宝山万达，高端购物、休闲娱乐、商务聚餐一站式满足，周末逛街、聚餐、看电影便捷。

日常配套：小区周边 500 米内有大型菜市场、连锁生鲜超市（永辉、盒马）、银行网点、餐饮小店、药店、便利店等，日常买菜、购物、吃饭、办事无需远行；紧邻淞南老城区，可共享老城区成熟商业街、老字号商铺，烟火气十足。

七、全龄段教育资源：公办优质 + 目送式教育，书香浓厚

周边教育资源全龄覆盖、公办优质、目送式就读，3 公里范围内覆盖 39 所幼儿园、13 所小学、14 所中学，从幼儿园到高中一站式配齐，师资稳定、教学质量可靠，学术氛围浓厚，满足家庭长期教育规划需求。

幼儿园：步行约 800 米达东方剑桥幼儿园（公办），园区环境好、师资优质、口碑优异；周边还有高境幼儿园、三湘幼儿园等多所公办 / 民办幼儿园，入园选择丰富、接送便捷。

小学：步行约 1 公里达宝山区淞南第二小学（区重点公办），老牌名校、教学口碑优异、师资团队稳定、配套设施完善；步行约 1.2 公里达长江路小学、高境科创实验小学，公办优质，满足义务教育阶段需求。

初中：步行约 1.5 公里达上海市长江第二中学（公办），教学质量可靠、升学率稳定；车行约 2 公里达上海交通大学附属中学本部（市重点）、上海市求真中学，名校资源加持，未来教育资源进一步升级。

高等学府：3 公里范围内辐射复旦大学、上海财经大学、上海公安学院等高校，学术氛围浓厚，人文气息浓郁。

八、医疗配套完善：基础医疗 + 三甲护航，健康保障到位

周边医疗体系基础医疗充足、三甲医院护航、专科医院补充，3 公里内拥有 6 家三甲医院，满足日常就医、慢病管理、体检复查、紧急救治等需求，为家人健康保驾护航。

社区医疗：步行约 844 米达上海市第二康复医院（二甲），提供日常门诊、感冒发烧、慢病诊疗、康复治疗、体检等基础医疗服务，就医便捷、无需排队；步行约 1 公里达淞南镇社区卫生服务中心，基础医疗配套完善。

综合医院：车行约 2 公里达上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院（三甲），科室齐全、医疗设备完善，中西医结合诊疗优势突出；车行约 3 公里达同济大学附属第四人民医院（三甲），医疗技术先进、专科实力强；车行约 7 公里达复旦大学附属中山医院（三甲），全国顶尖三甲医院，大病诊疗无忧。

药店配套：小区周边密布益丰、老百姓、复美等连锁药店，日常购药、应急买药便捷。

九、生态环境：公园环绕 + 湿地加持，都市绿肺

江湾金茂府地处淞南生态人文板块，周边生态资源优越、公园环绕、湿地加持，无大型工业企业，环境整洁安静、空气清新，宜居度高，区别于市区高密度住宅，居住体验舒适。

生态资源：步行约 300 米达淞南公园、步行约 6 分钟达江湾湿地公园（约 120 万方），双公园 + 湿地环绕，闲暇时可散步、跑步、观景、休闲，享受自然鲜氧；车行约 3 公里达新江湾城湿地公园，湿地景观、绿化茂密，周末露营、骑行、观景绝佳。

人文氛围：3 公里内汇聚上海玻璃博物馆、上海工业设计博物馆、上海长滩艺术展馆等文化场馆，人文气息浓厚，日常可带孩子参观学习、提升艺术素养。

环境氛围：淞南镇定位 “中环生态人文住区”，区域内以住宅、学校、商业、绿地为主，无大型污染源，环境安静、居住纯粹；项目低密规划、人车分流、围合式园林，社区内部安静无噪音、私密性强，居住舒适度高。

十、物业服务与社区安全管理

小区由 ** 国家一级资质金茂物业（央企物业）** 服务，秉持 “贴心守护、精细服务、科技赋能” 宗旨，服务规范、管理精细、响应及时，打造安全、整洁、高端、温馨的社区生活。

安全管理：实行24 小时全天候安保巡逻、人脸识别智能门禁、高清监控全覆盖、电子巡更系统、单元门智能门禁，全方位无死角保障社区安全；外来人员需登记核实，杜绝陌生人员随意进出；地下车库专属安保值守，保障停车安全；一户一卡，私密性强；入户大堂采用人脸识别、刷卡、密码三重准入模式，安全便捷。

日常运维：公共区域每日定时保洁、楼道定期消杀、园区道路及时清扫，常年保持社区干净整洁；专业绿化团队定期养护园林植被、修剪花木、维护水景，保证社区四季景观优美；维修团队 24 小时响应，快速处理业主报修、设施维护问题，小修不过夜、大修有进度；公共设施定期检修，保障电梯、门禁、监控等设备正常运行；五恒科技系统专属团队定期维护调试，确保系统稳定运行。

增值服务：提供代收快递、家政服务、房屋租赁、便民维修、专属管家一对一服务；定期组织邻里节、亲子嘉年华、健康讲座、高端私宴、节日福利等社群活动，增进邻里关系，营造高端和谐的社区氛围。

十一、项目核心优势总结

双央企科技精工：金茂 + 招商蛇口联袂，2027 年 6 月精装交付，五恒科技系统，健康舒适。

18 号线地铁上盖：距通南路站约 50 米，4 站复旦、11 站陆家嘴，通勤无敌。

中外环低密纯改善：2.2 容积率、11 栋 11-17 层小高层、32.75% 绿化率，高端圈层纯粹。

顶配社区配套：1800㎡下沉泳池会所 + 五重立体园林 + 全龄活动空间，全龄奢享。

高得房率奢适户型：114-190㎡三四房，一梯一户、全屋飘窗、南北通透，空间利用率极致。

成熟商业教育：自带 TOD 商业，一街之隔祥腾生活广场，近区重点小学、市重点中学，生活便捷。

三甲医疗护航：近岳阳医院、同济四院、中山医院，健康无忧。

公园湿地环绕：淞南公园 + 江湾湿地公园，都市绿肺，生态宜居。

金茂一级物业：专属高端运维，24 小时精细化服务，科技系统专属维护，居住安心。

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