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深圳湾1号
从一线收集的成交来看，4月成交多以3-4房户型为主，20.2%成交接近指导价，大多分布在热度不高的老小区或者地段偏远的小区。（4月份成交详情可在文末查看到）
4月豪宅市场相比3月更活跃些，成交量明显增加，5套豪宅成交价在5000万以上。
- 深圳湾一号 T5栋 313平
- 深圳湾一号 T2栋 430平
- 恒裕槟城二期 2A 170平
- 波托菲诺纯水岸六期 T54栋 393平
- 波托菲诺纯水岸 2区3栋2单元 274平
顶豪成交再创新高。
深圳湾一号300平以上的高楼层永久无遮挡海景大户型，拥有这类资产的富人不到万不得已是不会轻易出售的，真正诚心在卖的一年都遇不到几套，成交更是罕见。我们也有客户在持续关注这种户型，去年年初T5栋一套430平的高楼层一线海景大平层，成交价在1.25-1.3亿之间。
上个月刚刚成交的这套430平4房，同样也在高楼层，不过所在的T2栋视野会被前排楼栋遮挡，景观面相比T5栋逊色很多，最终成交价依旧保持在1.25-1.3亿之间，可以说再次刷新了这种户型的历史成交记录。
当下市场，深圳湾等豪宅片区的那几个豪宅小区中的一些大面积户型，特别是总价在5000万-1.3亿之间单证大面积户型，放盘量相对较少，市场客户需求也不少，加之指导价的影响，住宅顶豪购买成本提高，就算上亿的房子，首套贷款也就三四千万。
深圳湾一号的大面积户型也是顶豪大平层竞争户型，选择1亿左右的住宅客户，深圳湾一号大户型也在他们的选择之中。这种顶级公寓不限购，贷款额度也不比同价格段的住宅差，深圳湾一号大面积户型屡创新高也不足为奇了。
03 延长首期款、低价抛售，刚需业主愁卖
花样年作为宝中热门刚需小区在2021前两年涨幅惊人，其中28平1房，在19年到20年，两年的时间内涨了近1.5倍，最高峰时成交达400万左右。不过自受深房理事件、指导价政策等多项因素影响，成交遇冷，价格开始一路下跌，直到现在还没有缓过来。
4月份成交的两套价格均已跌至300万以内，相比高峰期，降幅达25%。
了解这个小区的小伙伴看到这个价格并不会吃惊。花样年作为宝中少有的次新刚需小区，户型实用率高，总价低，在指导价没出之前，投资属性极强，再经市面上炒房团一炒作，热度急剧升温，成交价自然蹭蹭往上升。
而突如其来的指导价政策直击投资客的命脉，首付款变相提高，若想买28平1房，至少要多准备100万左右首付款，让多少买家望而祛步，而且1房并不适用于长期持有，高价置入后期想要同价位脱手都难，所以自指导价出台后，这个户型成交极少，市场无人买单，急卖的业主唯有降价。
这还算好的，成交至少高于指导价，有些刚需小区业主低于指导价也卖不出去。
财富港62平2房一业主低于指导价放盘，不仅如此，这个价格卖出还可返业务员1.5%的佣金，据我们了解，同楼栋还有一套高楼层的报价比这套更低。
小区位于坪洲大铲湾附近，楼下就是时代城商场、人人乐超市，步行5分钟就可以到1号线坪洲站和大仟里商场，周边配套成熟，还临近企鹅岛，地段优势明显，旁边的小区宏发QCC成交火热，上个月，单单我们收集到的就有5套成交，而为何仅一路之隔，财富港业主会如此卑微？
细处打听，挂盘的62平2房是一本证2套单间，分上下两套，用来住家略显尴尬，一家人住还要爬楼梯“串门”，不仅如此，小区A、B两栋不通燃气，挂盘的这两套就在A、B栋，属于公寓类住宅，也就意味着要想煮饭就只能用电磁炉。
财富港62平2房，大部分买家都将其用于投资，指导价出台后，投资概念愈发薄弱，本就不算活跃的小区，自然卖不起价。
除此之外，市面上还有一些刚需急卖业主通过延期首付款促成交。
比如前段时间成交的流塘阳光70平2房，高楼层东南向，成交价是所有在售中最低的，业主愿意配合客户10月满五年唯一，免去增值税和个税，客户先交部分定金，首期款可以延后。
这些降价房源中，小面积段1-2房刚需户型降幅较大，与指导价相差过多或者相对冷门的小区降幅明显。
1-2房小面积段户型总价低、换手率高，投资属性大于居家功能，热门小区更是水涨船高，当受指导价限制后，首付变相提高，想买的客户买不起，买得起的客户看不上，急卖业主不得不降价无限靠近指导价。
对于财富城这类冷门小区，居家不实用，后期脱手也难，市场好的时候热度本就不高，更别提在下行市场了，没有明显的价格优势市场很难为其买单。
附图：2022年4月成交情况一览表
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