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保利虹桥和著 | 璟岸（备案名：璟岸华庭）是央企保利发展 “和著系” 上海首作，也是北虹桥板块罕见的双国企开发、地铁口、一梯一户、滨水低密纯改善社区，主打 “央企精工、双轨通勤、全龄教育、奢适户型”，面向城市通勤族与品质改善家庭，在北虹桥新房市场属于标杆级红盘。

一、项目基础概况与开发背景

项目由 ** 保利发展（央企 TOP）与上海地产（国企）** 联合开发，上海保沁置业有限公司操盘，双国企资金实力雄厚、工程管控严苛，从根源规避烂尾、减配风险，品质与交付保障度拉满，是北虹桥改善市场的核心标杆。

区位坐标：嘉定区江桥镇昌瑞路 219 弄（昌瑞路与骏达路交口，14 号线封浜站 3 号口约 350 米）。

占地建面：总占地面积约 2.1 万平方米，总建筑面积约 7.71 万平方米，地块方正规整，三面环水，自然资源优越，规划完整性强。

核心指标：容积率 2.3、绿化率 35%，70 年纯住宅产权，无商住混合、无保障房配建，居住圈层统一纯粹，无嘈杂底商干扰。

楼栋户数：规划10 栋 15-17 层现代小高层，全盘 476-518 户，属于精致纯改善社区，人口密度低、邻里圈层纯粹；楼栋呈围合式布局，最大化中央园林与滨水景观，楼间距开阔，无高层压迫感。

车位配置：地下车位约 600 个，车位配比约 1:1.2，全地下人车分流设计，地面仅行人通行，老人小孩活动安全；地下车库层高充足、动线清晰、空间宽敞，一户多车需求可充分满足，停车便捷度高。

交付时间：预计 2028 年 3 月 30 日精装交付，当前主体结构封顶、外立面施工中，准现房状态，双国企开发交付无忧。

物业费用：保利物业（国家一级资质），物业费 5.4 元 /㎡/ 月，服务体系成熟规范，提供全周期贴心服务。

二、建筑风格与外立面设计

保利虹桥和著 | 璟岸采用现代轻奢滨水风格，线条简洁流畅、造型规整大气，融合玻璃幕墙的通透感与金属线条的精致感，结合三面环水的地理优势，打造 “水居轻奢” 质感，辨识度高、耐候性强，长期居住不易显旧。

外观材质：建筑主体大面积采用Low-E 中空玻璃幕墙，搭配浅灰色铝板 + 米白色真石漆，局部点缀金属质感窗框与石材基座，色彩搭配干净柔和，低调奢华；玻璃幕墙占比高，窗墙比优异，采光面最大化，同时隔音隔热效果突出，有效隔绝外界车流噪音与温差，居住静谧舒适。

楼栋布局：10 栋小高层采用围合式布局，围绕中央景观花园与滨水步道排布，遵循 “南低北高” 原则，最大化保障每栋楼的采光面、通风面，无楼栋对视问题，私密性极强；形成 “外建筑、内园林、环水绕宅” 的格局，每栋楼均可享受中央园景与滨水视野。

空间尺度：小高层标准层层高约 2.95 米，部分楼幢可达 3 米，空间开阔不压抑，通风采光俱佳；楼栋为纯板式结构，户型方正通透，无狭长暗廊设计，每户均享充足日照与清新空气；全系一梯一户设计，独立梯厅入户，私密感与尊贵感拉满，是北虹桥板块罕见配置。

三、户型产品与精装标准

社区为精装小高层单一产品体系，主力户型建面约 95-108㎡三房，覆盖刚改改善、品质改善需求，户型设计方正通透、得房率 78%-82%（不含赠送），空间利用率极致，赠送面积多（飘窗、阳台），无浪费面积。

（一）主力户型详解

95㎡三室两厅两卫：刚改入门明星户型，格局方正、三开间朝南、南北通透、全明设计，无暗间死角；客厅连接南向观景阳台，视野开阔、采光充足；主次卧均带270° 广角飘窗，延展空间视野，赠送面积大；U 型厨房设计，操作动线流畅，适配三口之家或二胎家庭自住，紧凑实用、性价比高。

108㎡三室两厅两卫：改善旗舰户型，南向四开间、南北通透、客餐厨一体化，全屋采光无死角；客餐厅连通约 6 米宽景阳台，空间阔绰大气；主卧豪华套房，独立卫浴 + 步入式衣帽间 + 270° 观景飘窗，尊贵感十足；次卧空间宽敞，全明设计；双阳台配置，南北通透，通风采光极佳，适配高端改善或多孩家庭。

（二）精装交付标准

全屋高端精装交付，标配日立中央空调、威能 / 博世地暖、霍尼韦尔新风三大健康系统，打造恒温、恒湿、恒氧的舒适居住环境；精装选材优质、品牌阵容强大，细节做工精细，交付即可拎包入住，无需额外装修投入。

厨卫系统：厨房配备老板 / 方太烟机灶具、欧派橱柜、洗碗机四件套，台面耐磨易清洁，收纳空间充足，动线流畅；卫生间采用TOTO / 科勒卫浴洁具、防滑地砖、干湿分离设计，配备淋浴花洒、浴室柜、智能马桶盖，细节贴心，防潮易打理。

门窗与墙面：入户门为品牌钢制门，配智能门锁；窗户为双层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热；墙面为环保乳胶漆 / 墙布，地面铺实木多层地板 + 艺术纹理瓷砖，耐磨抗蚀、无异味、环保安全。

智能配置：全屋智能灯光、智能窗帘预留、智能门锁，业主可通过手机 APP 或语音指令掌控家电，便捷智能；公共区域配备人脸识别、智能安防系统，科技感十足。

其他细节：全屋预留插座充足，开关面板为品牌产品；阳台预留洗衣机位与上下水，方便日常使用；精装风格简约大气，适配多种家居搭配，无需二次改造。

四、社区内部园林与全龄配套

项目绿化率 35%，打造现代轻奢滨水全龄园林，植被层次丰富、四季有景，搭配约 1300㎡高定会所，形成 “推窗见绿、出门入园、环水而居” 的诗意栖居环境，整体氛围静谧舒适、尊贵感强。

景观设计：社区采用 **“两轴三带六园” 景观布局 **，核心打造中央园林景观区，串联镜面水景、景观回廊、阳光草坪、景观会客厅、雕塑小品等核心节点；三面环水，拥有稀缺滨水景观，内部景观融合上海元素，打造 “扬帆启航” 等主题场景，归家动线充满仪式感；种植垂柳、乌桕、银杏、香樟等名贵成年树种，搭配灌木、地被多层次绿植，春有繁花、夏有浓荫、秋有落叶、冬有绿意，步步如画、四季皆景。

高定会所配置：社区规划约 1300㎡高定会所，对标高端豪宅配置，内设健身房、瑜伽室、篮球场、茶室、私宴厅等，罕见配置专业高压氧舱，提升生活品质，供业主会客、休闲、健身、宴请。

全龄配套：社区规划环形夜光健身步道，串联整个园林景观带与滨水步道，日常晨跑、夜跑、散步惬意；设置大型主题儿童游乐区，地面采用环保软胶材质，安全防滑，配备滑梯、攀爬网、秋千、趣味玩乐装置，满足不同年龄段孩子玩耍需求；规划老年休闲区，设置健身器材、休憩座椅、棋牌桌，适合长者日常健身、休闲交流、邻里互动；社区内分布多处休闲廊架、景观亭与观景平台，供业主日常乘凉、观景、聊天，营造温馨邻里氛围；配备风雨连廊，雨天出行无需淋雨，细节贴心。

五、立体交通网络：双轨交 + 自驾 + 公交，出行高效

项目地处北虹桥核心，交通配套成熟，双轨交加持、自驾四通八达、公交接驳完善，兼顾日常通勤市区、虹桥枢纽及长三角短途出行，便捷无忧。

轨道交通：距离14 号线封浜站 3 号口约 350 米（步行约 5 分钟），14 号线为市区东西大动脉，7 站直达静安寺、9 站至真如、12 站到陆家嘴，始发站上车有座，通勤便捷；距离在建嘉闵线乐秀路站约 1.5 公里，嘉闵线 3 站直达虹桥枢纽，未来可换乘 2 号线、10 号线，快速通达全市及长三角区域。

自驾出行：紧邻曹安公路、嘉闵高架、外环高速等城市主干道，快速衔接 G50 沪渝高速、上海绕城高速；自驾约 15 分钟直达虹桥枢纽，20 分钟通达人民广场、徐家汇，30 分钟可抵达浦东，同时便捷通往苏州昆山等长三角城市，自驾通勤与短途出行高效。

公共公交：周边 1 公里内密布多个公交站点，封浜站、封浜汽车站等，途经822 路、北安跨线、嘉定 104 路、嘉定 121 路等多条公交线路，可接驳地铁、商圈、学校、医院，满足无车出行、短途通勤需求，日常出行便捷。

六、周边商业配套：成熟商圈 + 规划商业，一站式生活

3 公里范围内商业配套成熟商圈 + 规划商业全覆盖，日常便民、区域商圈、高端休闲兼顾，生活氛围浓厚，无需依赖远途商圈，购物、聚餐、休闲便捷。

核心商圈：车行约 1.5 公里可达龙湖欢肆、南山维乐城，涵盖品牌零售、IMAX 影院、餐饮、亲子游乐、超市等全业态；车行约 3.5 公里直达江桥万达广场、南翔印象城 MEGA，高端购物、休闲娱乐、商务聚餐一站式满足，周末逛街、聚餐、看电影便捷。

日常配套：小区周边 500 米内有大型菜市场、连锁超市、银行网点、餐饮小店、药店等，日常买菜、购物、吃饭、办事无需远行；板块内规划约 1.4 万方社区商业，东区规划约 7.6 万方万佛寺特色文化商业街区（规划中），未来商业氛围将更浓厚。

高端休闲：依托虹桥商务区辐射，可快速抵达虹桥天地、龙湖天街、蟠龙天地等高端商业，畅享国际化消费体验。

七、全龄段教育资源：公办优质 + 规划名校，书香浓厚

项目周边教育资源全龄覆盖、公办优质、规划名校加持，从幼儿园到初中一站式配齐，师资稳定、教学质量可靠，学术氛围浓厚，满足家庭长期教育规划需求。

幼儿园：3 公里范围内有 13 所幼儿园，步行可达多所公办 / 民办幼儿园，园区环境好、师资优质，入园选择丰富、接送便捷。

小学：步行约 500 米可达规划上师大附属九年一贯制学校，周边有卢湾一中心实验小学、封浜小学等区重点公办小学，教学口碑优异、师资团队稳定、配套设施完善。

初中：周边有曹杨二中附属江桥实验中学、封浜高级中学等优质公办中学，区域内老牌公办初中，教学质量可靠、升学率稳定，满足义务教育阶段需求。

八、医疗配套完善：基础医疗 + 三甲护航，健康保障到位

周边医疗体系基础医疗充足、三甲医院护航，满足日常就医、慢病管理、体检复查、紧急救治等需求，为家人健康保驾护航。

社区医疗：步行约 1 公里可达江桥镇社区卫生服务中心，提供日常门诊、感冒发烧、慢病诊疗、疫苗接种、体检等基础医疗服务，就医便捷、无需排队。

综合医院：3 公里内有嘉定区江桥医院（二级综合），科室齐全、医疗设备完善，可处理常见疾病、小型手术、住院治疗等；直线约 2 公里至上海市第一人民医院（嘉定分院）（三甲），医疗设备先进、科室齐全，可满足日常就医及大病诊疗需求。

高端医疗：6 公里范围内有新虹桥国际医学中心，汇聚多家高端私立医院及专科诊所，提供国际化医疗服务，满足高端就医需求。

药店配套：小区周边密布益丰、老百姓等连锁药店，日常购药、应急买药便捷。

九、生态环境：三面环水 + 公园环绕，静谧宜居

保利虹桥和著 | 璟岸地处北虹桥核心居住板块，周边生态资源优越、三面环水、公园环绕，无大型工业企业、环境整洁安静、空气清新，宜居度高，区别于市区高密度住宅，居住体验舒适。

生态资源：项目三面环水，拥有稀缺滨水景观；北接 200 亩绿野谷生态连廊，南望 150 亩迎虹湖；周边 3 公里范围内有 12 个公园，距离最近的仅 746 米，包括玉渊谷公园、银河湖公园等城市公园，闲暇时可散步、跑步、观景、休闲，享受自然鲜氧。

环境氛围：江桥镇以 “北虹桥宜居新城” 为定位，区域内环境整洁安静、居住氛围纯粹；周边多为住宅、学校、商业配套，无污染源，空气清新、静谧舒适，适合自住、养老、康养居住。

社区静谧：2.3 低密容积率、人车分流设计、围合式布局，社区内部安静无噪音，私密性强，居住舒适度高。

十、物业服务与社区安全管理

小区由国家一级资质保利物业服务，秉持 “贴心守护、品质生活” 宗旨，服务体系规范、管理精细、响应及时，打造安全、整洁、温馨的社区生活。

安全管理：实行24 小时全天候安保巡逻、人脸识别智能门禁、高清监控全覆盖、电子巡更系统，全方位无死角保障社区安全；外来人员需登记核实，杜绝陌生人员随意进出；地下车库专属安保值守，保障停车安全；单元门配备智能门禁，一户一卡，私密性强。

日常运维：公共区域每日定时保洁、楼道定期消杀、园区道路及时清扫，常年保持社区干净整洁；专业绿化团队定期养护园林植被、修剪花木、维护水景，保证社区四季景观优美；维修团队 24 小时响应，快速处理业主报修、设施维护问题，小修不过夜、大修有进度；公共设施定期检修，保障电梯、门禁、监控等设备正常运行。

增值服务：提供代收快递、家政服务、房屋租赁、便民维修等增值服务；定期组织邻里节、亲子嘉年华、健康讲座、节日福利等社群活动，增进邻里关系，营造温馨和谐的社区氛围；专属管家一对一服务，及时对接业主需求，提升居住幸福感。

十一、项目核心优势总结

双国企稳健保障：央企保利 + 上海地产联合开发，2028 年精装交付，准现房实景呈现，交付无忧。

双轨交高效通勤：步行 5 分钟达 14 号线封浜站 + 在建嘉闵线，15 分钟直达虹桥枢纽，通勤便捷。

低密滨水纯改善：2.3 容积率、35% 绿化率，10 栋小高层围合布局，三面环水、一梯一户，私密舒适。

高定会所智能精装：约 1300㎡高定会所，精装标配中央空调 + 地暖 + 新风，一线品牌厨电卫浴，拎包入住。

全龄优质教育：步行可达规划上师大附属九年一贯制学校，周边多所优质公办学校，书香氛围浓厚。

一级资质物业：保利国家一级资质物业保驾护航，服务规范、响应及时，居住安心舒心。

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