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三亚中粮三亚大悦中心

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一、小区基础档案（硬核参数）

楼盘全名：中粮・三亚大悦中心（五期住宅：泊悦壹号）

开发商：大悦城（三亚）投资有限公司、三亚嘉悦开发建设有限公司（中粮集团央企开发）

总占地：约 126 亩（整体综合体）

总建筑面积：约 65 万㎡（分四期开发）

容积率：整体 3.5–6.5（商业），五期住宅 1.51（超低密）

绿化率：整体 25%，五期住宅 35%（高绿化）

产权年限：五期住宅 70 年（民水民电、天然气入户、可落户）；商业 / 公寓 40 年

总户数：五期住宅约 400 户，整体约 1271 户

楼栋总数：五期住宅 4 栋（25 层高层板楼），整体多栋写字楼 + 商业

建筑类型：现代极简玻璃幕墙、纯板楼、南北通透、一线河景 / 公园景

交房时间：五期住宅2025 年 12 月 30 日（准现房）；一期已交付

装修标准：全屋精装交付（国际一线品牌，全屋中央空调 + 智能家居）

物业：大悦城控股物业（中粮自持，仲量联行顾问）

物业费：住宅约 3.98 元 /㎡/ 月，商业更高

车位：整体约 1400 个，五期住宅配比 1:1.5，全地下人车分流，预留充电桩

距海距离：直线约5km（不靠海，无潮湿，市区核心）

核心地标：三亚 CBD、央企大盘、10 万㎡大悦城购物中心、东岸湿地公园旁、70 年产权大平层

二、整体规划与分区布局

整体格局

三亚 CBD 核心大型商业综合体 + 高端住宅，围合式布局、人车分流、住宅独立组团、中轴对称园林

五大功能区：10 万㎡大悦城购物中心、208 米超高层写字楼、双子星商务楼、五期住宅泊悦壹号、潮悦悦里商街

楼栋排布：五期 4 栋 25 层纯板楼，楼间距约 50 米，采光通风极佳，私密性强

设计亮点：玻璃幕墙全景落地窗、一线东岸湿地公园景、河景、下沉式庭院、1.51 超低容积率

核心设计特色

纯板楼南北通透：户户全明、南北对流、270° 环幕景观、无暗间、通风采光最大化

1.51 超低容积率：市区稀缺低密住宅，高绿化、宽楼间距、舒适度极高

一线公园 / 河景：背靠千亩东岸湿地公园、临三亚河支流，推窗见绿、负氧离子高、景观视野极佳

一梯一户私密入户：五期住宅一梯一户、独立电梯厅、私梯入户、私密性极强

三、户型详细解析（高端改善大平层，全明通透）

主力户型（五期泊悦壹号，160–240㎡，3–4 房，精装准现房）

160㎡ 三房两厅三卫（入门高端改善）：

一梯一户、南北通透、三开间朝南、客厅开间 4.8 米、南向主卧套间（独立卫浴 + 衣帽间）、270° 全景落地窗

超大观景阳台、LDK 一体化、动静分区、3.1 米层高、得房率约 105%、公园 / 河景视野

199㎡ 四房两厅三卫（主力核心改善）：

一梯一户、南北通透、四开间朝南、客厅开间 5.2 米、南向大阳台（约 12 米长）、双主卧套间、独立书房、保姆房预留

南北双阳台、中西双厨、干湿分离、3.1 米层高、得房率约 108%、三代同堂优选、全景落地窗

240㎡ 四房两厅四卫 + 私家泳池（顶奢大平层）：

一梯一户、南北通透、270° 环幕公园 / 河景、四开间朝南、客厅开间 6.0 米、南向超大阳台、双主卧套间（独立卫浴 + 衣帽间 + 浴缸）、独立影音室、私家泳池

南北双阳台、中西双厨、3.3 米奢阔层高、得房率约 110%、顶奢改善、尊享感极强

梯户比与层高

梯户比：五期住宅一梯一户，私密性极强、居住密度极低

层高：3.1–3.3 米（奢阔舒适层高，无压抑感）

四、精装交付标准（国际一线品牌，全屋智能）

全屋硬装：马可波罗 / 同档次大尺寸地砖、进口岩板、立邦 / 多乐士进口墙面漆、实木复合门、全屋吊顶、入户玄关柜、天然大理石背景墙、品牌开关面板（罗格朗）

厨房：方太 / 老板高端烟机灶具、科勒 / 箭牌水槽、定制高端橱柜、台下盆、防水防滑地砖、嵌入式冰箱位、中西双厨预留、全屋净水系统

卫浴：杜拉维特马桶、汉斯格雅恒温花洒、科勒浴室柜、智能镜、干湿分离、防滑地砖、暖风机、主卧卫浴带浴缸（国际一线）

电器：全屋中央空调（格力 / 大金高端系列）、全屋品牌灯具、开关插座（公牛 / 西门子）、全屋智能家居系统（安防 / 灯光 / 窗帘控制）

门窗：断桥铝中空玻璃窗、Low-E 玻璃、隔音隔热、270° 全景落地窗、阳台极窄推拉门、玻璃幕墙外立面

特色配置：入户智能门锁、全屋新风系统、全屋净水系统、智能家居基础布线、装甲入户门

五、物业与安保服务（央企自持，高端管理）

物业服务内容

24 小时管家服务：专属管家、报修、保洁、代收快递、访客登记、租赁托管、一对一专属服务、高端私宴定制

日常维护：园林精细化养护、公共区域高端保洁、设施设备定期检修、电梯维保、垃圾清运、24 小时工程维修、玻璃幕墙定期清洁

业主活动：定期组织高端沙龙、红酒品鉴、泳池派对、节日私宴、高端邻里社交、圈层活动

高端专属服务：机场接送、家政保洁、房屋托管、高端定制服务、央企物业服务保障

安保系统（全智能，顶级标准）

24 小时安保巡逻：门岗 + 园区巡逻 + 地库巡逻 + 商业巡逻，三班倒，全时段无死角、高端安保人员

智能门禁：人脸识别 + 刷卡 + 密码 + 手机 APP 四重验证，陌生人无法进入园区、住宅组团独立门禁

高清监控：园区全覆盖、无死角、夜间红外高清、实时录像、保存 90 天、AI 智能监控

电子围栏：园区边界红外报警，防止外来人员闯入、住宅组团独立电子围栏

车辆管理：车牌自动识别、智能道闸、地下车库专属管理、人车分流、访客车辆严格登记、车位智能管理

六、小区内部配套（业主专享，高端完善）

1）园林与景观（35% 绿化率，高端生态园林）

中央下沉式庭院：水景、景观亭、休闲座椅、静谧舒适、高端度假感

热带生态园林：棕榈树、三角梅、鸡蛋花、凤凰木、椰子树、多层次绿植、四季花开、水系环绕、一步一景、负氧离子高

环绕式健康绿道：约 600 米塑胶跑道、椰林步道、观景平台、适合晨跑 / 夜跑 / 康养散步、公园景视野

景观观景台：园区高处观景平台、休闲座椅、俯瞰东岸湿地公园、三亚河景、城市景观

2）高端休闲与全龄设施（顶豪配套）

高端业主会所：健身中心、瑜伽室、棋牌室、书吧、茶室、安静舒适、高端商务社交、业主专属

健身中心：全套进口器械、有氧区、力量区、瑜伽室、园景落地窗、高端健身环境、24 小时开放

儿童乐园：户外滑梯、秋千、沙坑、攀爬网、安全软包、全龄童趣设计、高端儿童设施

架空层休闲区：一楼 5.4 米架空，设置休闲座椅、棋牌桌、邻里互动、全龄活动空间、空调开放

3）商业与生活配套（综合体自带，一站式高端）

10 万㎡大悦城购物中心：国际品牌、高端餐饮、影院、超市、一站式高端购物、业主专属折扣

潮悦悦里商街：高端餐饮、咖啡馆、便利店、干洗店、美发店、满足日常高端需求、步行可达

生鲜超市：每日新鲜果蔬、肉类、海鲜、高端品质、业主专属优惠、进口食材齐全

快递驿站 + 外卖配送：主流快递全覆盖、外卖直达家门口、便捷生活、24 小时配送

七、周边配套（15 分钟 CBD 生活圈，顶级成熟）

交通（市区主干道，立体交通）

距迎宾路主干道：约 0 米，出门即主干道、自驾通达全城、三亚中轴线

距环岛高速 G98 荔枝沟出口：约 2km，车程 5 分钟，上高速快、通达全岛

距三亚高铁站：约 6km，车程 10 分钟，直达海口 / 环岛高铁、出行便捷

距三亚凤凰国际机场：约 14km，车程 20 分钟，出行便捷、国内国际航班

公交：小区门口多个站点，1 路、7 路、23 路、33 路等，直达市区 / 免税城 / 亚龙湾 / 三亚湾

商业（顶级成熟，一站式高端）

自带 10 万㎡大悦城购物中心：约 0 米，国际品牌、高端餐饮、影院、超市、一站式高端购物

乐天城商圈：约 1.5km，车程 3 分钟，大型购物中心、影院、超市、餐饮齐全

海旅免税店：约 3km，车程 5 分钟，免税购物、国际品牌、价格优惠

荔枝沟农贸市场：约 2km，车程 4 分钟，生鲜果蔬、烟火气足、日常采购方便

医疗（基础完善，满足日常）

三亚市中医院（三甲）：约 3km，车程 6 分钟，中医综合医疗、日常门诊 / 住院、三甲医院

三亚市妇幼保健院：约 3.5km，车程 7 分钟，妇幼专科、日常产检 / 儿童就医、设备先进

南新医院：约 2km，车程 4 分钟，日常门诊 / 拿药 / 输液、便捷就医、社区医院

教育（全龄段，学区稳定）

新苗幼儿园（公立）：约 800 米，普惠性、环境好、接送方便

南新小学（公立）：约 1km，学区内、可落户入学、重点小学、师资优质

三亚市荔枝沟中学（公立）：约 1.5km，初中义务教育、重点中学、升学率稳定

海南热带海洋学院（大学城）：约 2km，高校氛围、人文环境好、学术气息浓

景观与休闲（顶级生态，日常放松）

东岸湿地公园（千亩）：约 0 米，城市绿肺、散步 / 骑行 / 亲子活动、天然氧吧、推窗见绿

三亚河滨水景观带：约 1km，河景休闲、夜景散步、垂钓、生态景观

落笔洞旅游区：约 3km，天然溶洞、文化遗址、休闲登山、人文景观

八、核心优势（必看亮点）

三亚 CBD + 央企大盘：吉阳区 CBD 核心、中粮央企开发、品质有保障、城市核心地标

70 年产权 + 一梯一户：五期住宅70 年可落户、民水民电、一梯一户私梯入户、私密性极强

1.51 超低密 + 高绿化：市区稀缺低密住宅、35% 绿化率、宽楼间距、舒适度极高、生态环境好

一线公园 / 河景：背靠千亩东岸湿地公园、临三亚河支流，推窗见绿、负氧离子高、景观视野极佳

自带 10 万㎡大悦城：一站式高端购物、业主专属折扣、生活配套成熟、商业便利

央企物业 + 高端精装：中粮自持物业、高端管理、国际一线精装、全屋智能、省心入住

九、明显不足（必须接受的短板）

不靠海 + 无海景：距海 5km、无海景资源、亲海体验弱、潮湿感低

总价高 + 门槛高：五期住宅 160㎡起、高端改善定位、总价高、刚需难以入手

整体容积率偏高：商业部分容积率 3.5–6.5、周边高层密集、市区核心密度高

物业费中等偏高：3.98 元 /㎡/ 月、高端物业服务、后期持有成本一般

高峰期交通拥堵：迎宾路主干道、早晚高峰易拥堵、出行需错峰

十、适合人群（精准匹配）

✅CBD 高端改善自住 / 顶豪：看重央企品质、70 年产权、一梯一户、低密高绿、公园 / 河景、高端圈层

✅落户上学高端家庭：70 年产权可落户、南新小学 / 荔枝沟中学学区稳定、教育资源优质、高端生活配套

✅养老 / 康养高端人群（不喜潮湿）：追求市区生活便利、千亩湿地公园生态、安静不潮湿、三甲医院近、高端物业服务

✅资产配置 / 高端出租：看重CBD 核心地段、央企大盘、高端租户稳定、出租回报率高、未来升值潜力

❌刚需自住（预算有限）：总价高、门槛高、难以入手、户型面积大

❌一线海景刚需：追求300–500 米亲海、无遮挡海景、度假型居住

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