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三亚馥棠公馆

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一、项目基础档案（硬核参数）

楼盘全名：中旅・馥棠公馆（中旅海棠湾国际社区）

开发商：中旅（三亚）置业有限公司（中国旅游集团，央企）

总占地：约200 亩（13.3 万㎡）

总建面：约18.2 万㎡（计容）

容积率：1.36（低密）

绿化率：40%（热带滨海雨林园林）

总户数：903 户（纯洋房大平层）

建筑风格：现代滨海第四代大平层，全玻璃幕墙 + 弧形铝板，海洋曲线设计，7–11 层纯板楼

交房时间：2025 年 10–12 月（已全部交付，实景现房）

产权年限：70 年纯住宅（可落户、民水民电、片区统筹入学）

物业：中旅城市运营服务有限公司（自持）

物业费：9.9 元 /㎡/ 月

车位配比：1:2（1820 个），全地下车库，100% 预留充电桩

梯户比：全系一梯一户，独立电梯厅入户

层高：3.1–3.6 米（海棠湾高端标准）

二、分区规划与楼栋详情（三大组团）

整体布局

A/B/C 三大组团：A/B 区靠太古里 / 龙海路，C 区临河（海棠河）

35 栋 7–11 层纯板楼，南北通透，无遮挡视野

围合式园林 + 中央泳池 + 下沉庭院，户户观景

建筑限高 36 米，楼间距约 40 米，采光隐私极佳

楼栋分布

A 组团：11 栋，7–11 层，近太古里，城市景观

B 组团：12 栋，7–11 层，中央园林，泳池 / 园景

C 组团：12 栋，7–11 层，临河，河景 / 湿地景观

三、户型详解（2026 主力在售，精装，得房率约 90%–95%）

1）138–142㎡ 三房两厅三卫（入门主力）

格局：南北通透，约 9 米宽厅，270° 弧形阳台

特点：一梯一户独立入户、LDK 一体化、主卧套间（双台盆 + 浴缸）、全明厨卫

2）175–188㎡ 3+1 房两厅三卫（改善主力）

格局：边户，11 米面宽，双阳台，IMAX 无立柱转角窗

特点：独立电梯厅、可改四房、主卧双衣帽间、中西双厨

3）220–245㎡ 四房两厅四卫（高端改善）

格局：15 米面宽，超大横厅，双主卧套间

特点：独立书房、保姆房、中西双厨、360° 环景阳台

4）300–600㎡ 五房 / 六房大平层（顶豪）

格局：20–25 米面宽，超大横厅，私属泳池 + 空中花园

特点：全套房设计、独立影音室、私属电梯厅、一线河景 / 远海景

四、、内部配套（业主专享，全实景）

1）园林与景观

40% 绿化率，热带棕榈、三角梅、鸡蛋花等

中央泳池（成人 + 儿童 + 按摩池）、溪谷水系、下沉庭院

环绕式慢跑线、椰林步道、漂浮花园、热带雨林景观

海棠河生态湿地公园：紧邻 C 区，下楼即达

2）会所与休闲

高端会所：恒温泳池、健身中心（器械 + 有氧 + 瑜伽室，园景落地窗）、业主餐厅（中西餐、海鲜餐、早餐 / 下午茶）、书吧、桌球室、棋牌室、私宴厅

儿童乐园、宠物乐园、康养步道

24 小时安保、智能门禁、监控全覆盖、人脸识别

3）商业与生活

社区自带1.2 万㎡高端商业：超市、餐饮、便利店、干洗店、医美、咖啡馆

自持 30% 物业，保障后期运营品质

五、周边配套（海棠湾顶奢资源，5 分钟生活圈）

交通

距 G98 藤桥出口：约1km

距三亚国际免税城：约3km（5 分钟）

距 301 海南医院：约4km（6 分钟）

距亚特兰蒂斯：约5km（8 分钟）

距蜈支洲岛：约8km（12 分钟）

距三亚凤凰机场：约45km（35 分钟）

规划环岛高铁海棠湾站：约2km

商业（核心王牌）

三亚太古里（在建，2026 年底开业）：一墙之隔，占地 311 亩，20 万㎡商业，国内最大太古里

宽窄巷子（在建）：紧邻项目，文旅商业

三亚国际免税城：3km

海棠 68 美食街、海昌梦幻不夜城：2km

医疗

解放军 301 医院海棠湾分院（三甲）：4km

赫尔曼运动康复医院、伊美尔医美医院：附近

教育

人大附中三亚学校（K12，公立）：3km（可落户划学区）

龙海幼儿园、海棠区第二幼儿园：1–2km

龙海小学、海丰小学：2–3km

度假与生态

海棠河生态公园：下楼即达

红树林湿地公园：35 公顷，紧邻项目

海中海高尔夫：4km

南田温泉：6km

六、核心优势（为什么选这里）

海棠湾北区核心 + 太古里上盖：一墙之隔三亚太古里（2026 开业），稀缺地段，保值性强。

央企中旅 + 实景现房：央企开发，2025 年底已全交付，实景可看，无烂尾风险。

低密纯洋房 + 一梯一户：容积率 1.36、7–11 层、一梯一户独立入户，私密性与舒适度拉满。

极致户型 + 高得房率：层高 3.1–3.6 米、270° 弧形阳台、IMAX 无立柱窗、得房率 90%–95%。

70 年纯住宅 + 可落户 + 学区：对比海棠湾 40 年公寓，价值更高，可落户人大附中学区。

七、明显不足（必须接受的短板）

距市区远：离三亚市区约 30km，日常购物 / 就医依赖自驾，自住便利性一般，更适合度假 / 养老。

周边生活氛围弱：海棠湾以酒店和度假为主，缺乏老城区烟火气，便利店 / 菜市场较少。

物业费高：9.9 元 /㎡/ 月，后期持有成本高。

九、适合人群

✅ 高端度假 / 过冬养老（追求低密、高绿化、原生态、康养环境）

✅ 资产配置（央企大盘、70 年住宅、稀缺地段、流通性好）

✅ 有落户 / 学区需求的改善家庭（人大附中旁，可落户划学区）

✅ 看重商业配套的高净值人群（紧邻太古里 + 免税城）

❌ 刚需自住（预算有限、需学区、依赖市区配套）

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