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深圳特区建发乐府广场

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一、基础信息

开发商 / 物业：深圳市特区建设发展集团（国企）/ 特区建发科技园运营公司，物业费 4.5 元 /㎡/ 月

规模：占地约 5.5 万㎡，总建面约 38.5 万㎡；含2 栋公寓（44 层）、2 栋写字楼、5 万㎡万达广场

容积率 / 绿化率：4.56/30%

总户数 / 车位：1414 户（全公寓）；2173 个地下车位，车位比约 1:1.5

产权 / 交付：40 年商务公寓产权（2020-2060）；2021 年 12 月毛坯现房交付

梯户比：公寓 4 梯 16 户，层高 3.1 米

二、主力户型（毛坯，除 37㎡外均通燃气带阳台）

37㎡ 单房：小户型入门，不通燃气，投资出租首选

48㎡ 1 房 1 厅：，方正实用，独立厨卫，通燃气带阳台

73-76㎡ 2 房 2 厅：南北通透，双阳台，自住舒适

96㎡ 3 房 2 厅：，横厅设计，三开间朝南，改善优选

三、核心优势

国企现房 + 双地铁：特区建发国企开发，交付稳妥；6 号线凤凰城站无缝接驳，在建 13 号线直达南山，双地铁通勤便利

万达广场上盖：自带5 万㎡光明万达广场（光明首个万达），含超市、影院、餐饮，日常购物休闲一站式

公园环绕：紧邻10 万㎡开明公园，俯瞰 57 万㎡新城公园，生态环境优越，宜居性高

通燃气带阳台：除 37㎡单房外，所有户型通燃气、带外阳台，公寓中稀缺，自住体验接近住宅

科学城核心：地处光明科学城门户，周边高新产业聚集，租赁需求旺盛，投资回报稳定

四、主要短板

40 年产权：公寓产权 40 年，首付 5 成，贷款年限 10 年，持有成本高于住宅

容积率偏高：容积率 4.56，超高层密集，居住密度大，中低区采光受影响

毛坯交付：全毛坯交付，需二次装修，增加入住成本和时间

无配套学区：公寓性质，不带公立学区名额，无法满足家庭就学需求

商水商电：商业用水用电，生活成本高于住宅

五、周边配套

交通：地铁 6 号线凤凰城站（无缝连接）、13 号线（在建）；公交 M215、M451、B949 等；龙大高速光明出口，光明城高铁站

教育：周边有融慧幼儿园、东周小学、深圳实验光明学校（无配套学区）

商业：自带 5 万㎡万达广场，周边有蓝鲸世界、星河天地 COCOCITY、龙光商业等

生态：开明公园（约 10 万㎡）、新城公园（约 57 万㎡）、光明区文化艺术中心

医疗：中国科学院大学深圳医院（光明），距离约 2 公里

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