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深圳京基天韵府

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一、基础信息

开发商 / 物业：京基地产，京基物业，住宅 5.9 元 /㎡/ 月

规模：总占地约 4.8 万㎡，总建面约 84.8 万㎡；首期含 1 栋 62 层超高层住宅（1 栋 B 座，244 套商品房）+ 回迁房 + 商业

容积率 / 绿化率：11.2（高）/34%

总户数 / 车位：首期 244 套商品房（整体约 2747 户）；2611 个车位，车位比约 1:1.1

产权 / 交付：住宅 70 年；2025 年 9 月毛坯交付

二、主力户型（毛坯，超高层）

70-85㎡ 2 房 1 厅 1 卫：刚需入门，紧凑实用

105㎡ 3 房 2 厅 2 卫：竖厅通透，自住主流

120-150㎡ 3-4 房 2 厅 2 卫：横厅设计，主卧套房，

180㎡ 5 房 2 厅 2 卫：楼王大平层，南北通透，

梯户比：5 梯 7 户，超高层高区视野好

三、核心优势

双地铁 + 旧改大盘：5 号线布心站（约 200 米）、7 号线太安站（约 700 米）；84 万㎡旧改首推，享长期开发红利

湖山景观：背靠围岭山，远眺东湖水库，高区景观视野佳，环境宜居

全维配套成熟：自带 1.9 万㎡商业；1 公里内天河城，2 公里内万象汇、喜荟城；东晓小学、布心中学（翠园分校）加持

开发商实力强：京基深耕罗湖旧改，项目兑现力有保障

四、主要短板

高容积率 + 高密度：容积率 11.2，62 层超高层，5 梯 7 户，高峰期候梯久

回迁占比高：整体约 2747 户，仅 244 套商品房，社区人员结构复杂

得房率偏低：超高层公摊大，得房率约 77%-78%，低于常规住宅

周边交通拥堵：布心片区路网老旧，高峰期易拥堵，自驾出行受限

五、周边配套

交通：5 号线布心站（200 米）、7 号线太安站（700 米）；近丹平快速、东晓路，自驾通达福田 / 罗湖核心

教育：东晓小学、布心小学、布心中学（翠园教育集团分校），学区稳定

商业：自带 1.9 万㎡社区商业；1 公里内天河城购物中心，2 公里内华润万象汇、喜荟城

生态：围岭山公园、东湖水库、东湖公园，高区可看湖山景观

医疗：罗湖区人民医院、布心医院，医疗资源完善

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