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三亚葛洲坝海棠福湾

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一、项目基础档案（硬核参数）

楼盘全名：葛洲坝・海棠福湾（又称 “海棠福 One”）

开发商：中能建城市投资发展有限公司（原葛洲坝地产，央企一级资质）

总占地：约561 亩（约 37.4 万㎡）

总建面：约30 万㎡

容积率：0.47（海棠湾极低密，别墅 + 高层混合社区）

绿化率：45%（热带滨海园林，树多、密度低）

总户数：856 户（公寓 + 别墅）

建筑风格：现代滨海风（高层）、泰式 / 中式独栋（别墅）

交房时间：2017 年 4 月精装交付，全现房，即买即住即办证

产权年限：

公寓：40 年商办 / 酒店式公寓（不可落户、不限购）

别墅：70 年纯住宅（可落户、限购）

二、分区规划与楼栋详情

北区（偏内侧，靠园林）

高层公寓：3 栋（A1/A2/A3），25-30 层，2 梯 4 户，绿城物业

独栋别墅：约 100 栋，泰式 / 中式，绿城物业

南区（靠海最近，一线海景）

海景公寓：2 栋（1#/2#/4#/5#，实际 4 栋），25 层，2 梯 3-4 户，葛洲坝物业

酒店：嘉佩乐（全球顶级）、希尔顿启缤，已开业

距海距离：南区公寓直线约 200 米，正南向无遮挡，下楼沙滩

（一）一线海景公寓（精装，40 年）

1）一室一厅一卫（49–69㎡）

主力：57–63㎡（A4 户型），方正通透

阳台：6–8 米面宽，进深 2.2 米，看海 / 园林

精装：双层 Low-E 中空玻璃、国际一线厨卫（杜拉维特、高仪、西门子）、分体空调

层高：3.1 米，空间开阔不压抑

2）两室一厅 / 两室两厅（90–128㎡）

90–101㎡（C3）：两房一厅，全明，双阳台

122–128㎡（D）：两房两厅，边户，10 米观景阳台，一线海景

特点：主卧套间、干湿分离、独立厨房，部分可改小三房

3）大三房（185㎡）

3 房 2 厅 2 卫，16 米超大弧形阳台，270° 海景

主卧：独立衣帽间、海景卫浴、浴缸 + 淋浴

稀缺：整盘仅少量，楼王单位

（二）独栋别墅（70 年，毛坯 / 精装）

主力 J1/J2 户型（221–224㎡房本，实得 380–410㎡）

格局：4 房 3 厅 4 卫 + 工人房 + 6 卫，全套房设计

庭院：私家庭院 300–900㎡，带私家泳池（约 8×4 米）

层数：地上 2 层 + 地下 1 层（地下层高 3.6 米，可做影音室、酒窖、健身房）

风格：泰式（斜屋顶、原木风）/ 中式（白墙灰瓦、院落）

三、内部配套（业主专享，全实景）

1）园林与景观

45% 绿化率，热带棕榈、三角梅、鸡蛋花等

中央水系、椰林步道、沙滩景观轴、多重立体绿化

慢跑环线：约 1.5km，环绕社区

2）泳池与休闲

超大成人泳池（约 50×25m）、儿童浅水区、按摩池

业主餐厅（中西餐、早餐 / 下午茶）

健身中心（器械 + 有氧 + 瑜伽室）

儿童乐园、书吧、桌球室、棋牌室

24 小时安保、智能门禁、监控全覆盖

3）商业与车位

社区自带8000㎡滨海商业：超市、餐饮、便利店、干洗店、医美

车位：1:2 配比，地下车库，人车分流，100% 预留充电桩

访客巴士：业主专属，接驳免税城、301 医院、市区

四、周边配套（海棠湾顶奢资源，10 分钟生活圈）

交通

距东线高速土福出口：约800 米

距三亚凤凰机场：约50km（40 分钟）

距三亚站：约35km（30 分钟）

距免税城：约5km（8 分钟）

公交：23 路（南田农场站），业主巴士接驳

商业

三亚国际免税城（全球最大）：5km

海棠 68 美食街、海昌梦幻不夜城：3km

在建：太古里、万象城、SKP、宽窄巷子（5km 内）

医疗

解放军 301 医院海棠湾分院（三甲）：6km

三亚市妇幼保健院（在建）：8km

教育

人大附中三亚学校（K12）：8km

小宇宙幼儿园、升昌小学：附近

度假与生态

蜈支洲岛：10km

亚特兰蒂斯水世界 / 水族馆：8km

南田温泉：5km

海中海高尔夫：3km

土福湾沙滩：下楼即达，人少沙细，正南向无遮挡

五、核心优势（为什么选这里）

国家海岸稀缺正南向海景：海棠湾唯一正南向海湾，200 米亲海，无遮挡，视野秒杀大部分海棠湾楼盘。

央企低密大盘：容积率 0.47、绿化率 45%，别墅 + 高层，私密性强、居住舒适度高。

现房即住即办证：2017 年交付，无烂尾风险，精装标准高，省心。

顶奢配套环绕：嘉佩乐酒店为邻，业主享专属折扣；免税城、301、亚特兰蒂斯 10 分钟内。

物业双保障：绿城 + 葛洲坝物业，服务高端，安保严格。

六、明显不足（必须接受的短板）

公寓 40 年产权：不可落户、不能划学区、水电费略高（商水商电）。

距市区远：离三亚市区约 35km，日常购物 / 就医依赖自驾或业主巴士，自住便利性一般，更适合度假 / 养老。

周边生活氛围弱：海棠湾以酒店和度假为主，缺乏老城区烟火气，便利店 / 菜市场较少。

七、适合人群

✅ 高端度假 / 过冬养老（追求一线海景、低密安静、顶奢配套）

✅ 资产配置（央企现房、稀缺海景、流通性较好）

✅ 不落户、不刚需学区的改善家庭

❌ 刚需自住（预算有限、需学区、依赖市区配套）

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