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一、 项目核心档案

1. 基础信息

项目名称：合生·帝景山庄（简称：帝景山庄）

开发商：广州合生东宇房地产有限公司（隶属合生创展集团）

物业公司：广东康景物业服务有限公司（国家一级资质）

物业费：约 6.8 - 10.0 元/㎡·月（别墅类标准）

产权性质：70年住宅（纯别墅社区，毛坯交付为主）

当前状态：成熟现房社区（2006年起分五期开发，2015年全部交付）

总规模：占地面积约 22万㎡（约330亩），总建筑面积约 15万㎡

容积率：约0.51（天河核心区极度稀缺的低密指标）

绿化率：约 50%

总户数：约 305户（规划218栋，含独栋、双拼、联排）

车位配比：约 1:1（每户标配独立车库/车位）

2. 市场定位

参考均价：约8万 - 12万元/㎡（2026年4月数据，视产品类型、位置、装修差异大）

总价段：约3000万 - 1.5亿元（主力430-860㎡）

产品标签：天河城央纯别墅、0.51容积率半山墅、奥体板块顶豪圈层、合生创展高端系

主力客群：珠城/金融城/科学城企业主、高净值家族、追求私密与自然资源的改善型买家

二、 区位价值：天河腹地的“城央绿洲”

帝景山庄位于广州天河区奥体板块的核心腹地，处于珠江新城、金融城、科学城三大黄金板块的几何中心。这种“三核交汇”的地理位置，赋予了它“离尘不离城”的独特属性——既享有主城区的繁华便利，又拥有远郊别墅的生态静谧。

1. 交通通达性（自驾主导）

自驾路网：项目紧邻奥体路、大观路、广园快速等城市主干道。通过广园快速路，约25-30分钟车程即可直达珠江新城核心区，约20分钟达金融城，15分钟达科学城。这种通勤效率在纯别墅社区中极具竞争力。

轨道交通：距离最近的地铁站为21号线大观南路站（约1.6公里）和4号线黄村站（约1.8公里）。由于社区体量大且依山而建，从部分组团步行至地铁站较远，业主出行通常依赖私家车或社区接驳巴士。

公交接驳：周边有悦景路西、悦景路中等多个公交站（490、508、573路等），可接驳地铁站及周边商圈。

2. 地段稀缺性

项目南侧紧邻广东奥林匹克体育中心（奥体中心），北倚原生山林，形成了“前有奥体公园，后有山林溪谷”的绝佳格局。在天河区土地资源极度稀缺的背景下，0.51的容积率意味着“一户一亩地”的奢侈尺度，这种产品形态在天河核心区已基本绝版，具有极强的资产保值属性。

三、 产品力解析：半山纯墅的“传世尺度”

帝景山庄是合生创展在天河打造的标杆性纯别墅区，其产品逻辑围绕“家族传承”与“自然共生”展开，拒绝高密度的公寓化别墅布局。

1. 规划与建筑特色

依山就势：社区充分利用原生坡地地形，建筑依山而建，形成了错落有致的台地式布局。这种设计不仅保证了每栋别墅的视野通透性（部分高层单位可远眺珠江新城天际线），也极大地增强了社区的层次感和私密性。

产品形态：全社区均为3层低密别墅，无高层公寓混杂。产品线涵盖：

独栋别墅：主力面积约 430-860㎡，带大面积独立庭院、私家车库，是天河区存量市场中极为罕见的真独栋资产。

双拼/联排别墅：面积段约 300-400㎡，同样享有独立的入户庭院和较高的得房率。

建筑风格：采用欧式古典与现代简约融合的外立面，配合大面积玻璃幕墙，强调室内外景观的互动。

2. 户型设计亮点

空间尺度：主力户型面宽大、进深小，确保主要功能区（客厅、主卧）南向采光。例如860㎡独栋户型，常配备挑空客厅、多套房设计、独立佣人房及大型露台。

功能分区：强调“家族生活”与“社交宴请”的双重功能。地下空间常设计为影音室、酒窖、健身房；首层兼顾会客与家庭互动；二层以上为绝对私密的卧室区。

庭院价值：每户均拥有50-200㎡不等的私家庭院，部分边户庭院甚至超过300㎡，实现了“院子比厅大”的顶豪居住梦想。

四、 配套资源：私享与共享的双重奢配

1. 社区内部配套（顶级私享）

6000㎡高端会所：社区内配建有约6000㎡的业主专属会所，涵盖恒温泳池、健身房、宴会厅、棋牌室及高端餐饮包房。这不仅是一个休闲场所，更是业主的高端社交平台，形成了稳定的精英圈层文化。

22万㎡原生山林：整个社区被约22万㎡的原生态山林溪谷包围，内部修建有登山步道、观景亭台。业主下楼即入公园，人均绿地面积高达数百平方米，这在城央区域是无可复制的奢侈资源。

2. 外部生活配套

教育：周边3公里范围内教育资源丰富，包括奥体东小学（公立）、广州市执信中学（天河校区）、广州奥林匹克中学以及多所国际学校（如广州日本人学校）。虽然非严格意义上的“学位房”，但优质教育选择众多。

商业：自驾10-15分钟可达优托邦、天河城百货（奥体店）、广州黄埔大悦汇等大型购物中心，满足高端消费需求。

医疗：周边有暨南大学附属第一医院（东圃院区）等三甲医院，车程约10分钟，医疗保障完善。

生态：除了社区内山林，南侧的奥体中心及其附属公园（含体育场、游泳馆、网球中心）是业主日常运动、散步的“后花园”。

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