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一、 项目核心档案（2026年4月更新）

关键指标

详细信息

项目名称

万科·檐屿城（别名：檐屿花园，推广名常被误读为“檐与城”）

开发商

广州万瑜房地产有限公司（万科集团）

物业公司

万科物业（国家一级资质）

物业费

约 3.28 元/㎡·月（参考值，具体以交付为准）

产品类型

普通住宅（带装修，新规设计）

当前状态

期房在售，预计 2027年9月-12月 分批交付

占地面积

约 7.8万 ㎡

建筑面积

约 23万 - 25万

容积率

约 3.0（在南站板块属中等偏低，居住密度适中

绿化率 35%

总栋数/户数

规划约15栋高层，总户数约1549-2500户（分地块开发）

车位配比

约 1:1.05（规划车位约2600+个）

二、 区位与交通：超级枢纽旁的“公园岛”

1. 板块价值：从“过路站”到“居住城”

项目位于广州南站商务区核心辐射圈。南站板块正经历从“全国最大高铁枢纽”向“枢纽+产业+人居”综合新城的转型。随着新鸿基ICC、广州足球公园等重磅配套落地，该区域正成为广州南部的新城市中心。

2. 交通网络（双刃剑）

高铁枢纽：紧邻广州南站（约1.5-1.8km），汇聚京广、广深港等5大高铁线路，可实现1小时大湾区生活圈，极适合频繁出差人士。

地铁出行：距离地铁2号线/7号线石壁站约1.6km，距离22号线广州南站约1.8km。步行距离较远，是目前的主要短板。日常通勤需依赖社区巴士、公交接驳或电动自行车（约5-10分钟车程）。

自驾路网：门口即兴业大道，接驳汉溪大道、东新高速，约30分钟可达珠江新城，15分钟达万博CBD。

三、 产品力解析：“新规”下的空间革命

万科檐屿城是南站片区首个“新规”产品，其最大的杀手锏是远超常规的得房率。

1. 户型核心数据

面积段：建面约 77㎡ - 135㎡，主打三房至四房。

使用率：普遍达 127% - 138%（得益于新规阳台半赠送、飘窗全赠送等政策）。这意味着77㎡的实用面积相当于旧规的100㎡左右。

梯户比：多为 2梯5户 或 2梯6户，定位刚需改善。

2. 主力户型亮点

77㎡ 三房两卫：刚需神盘。三面宽朝南，主卧带270°飘窗，LDKB一体化设计，在极小面积内实现了三房功能，总价门槛低（约190-260万）。

88㎡ 变异三房：部分户型带约7米长阳台，空间可塑性极强，可根据需求改为四房或大横厅。

105-135㎡ 四房：改善主力。南北对流，大面宽阳台，主卧套房设计，适合二胎家庭或追求舒适度的买家。

3. 建筑与装修

外立面：采用“钢琴键”韵律设计，顶部玻璃塔冠，呈现现代岭南风格。

装修标准：万科系精装，标配中央空调。部分户型提供“零成本个性化选装”服务，满足年轻群体的定制需求。

四、 配套资源：教育为王，生态为辅

1. 教育（核心王牌）

九年一贯制学校：项目配建 36班九年一贯制公办学校，已官宣引入湖南师范大学附属番禺实验学校（暂定名），计划2027年秋季开学。这填补了南站板块优质公立教育的空白，实现“目送式”上学。

幼儿园：配建9班公办幼儿园。

国际学校：周边有已开学的广州博萃德学校（国际双语），形成双轨教育选择。

2. 生态与商业

公园大城：项目自带约2万㎡河滨公园，焕新约800米河涌绿带，打造滨水跑道、钻石草坪等，环境界面优于传统高铁盘。

商业配套：自带“檐下街区”（骑楼风格），引入咖啡、餐饮等业态；周边有万科喜街、未来南站ICC（新鸿基）等大型商业，但目前大型购物仍需前往万博商圈（约2.8km）。

五、 市场定位与竞品分析

1. 价格与客群

参考均价：约 2.5万 - 3.0万元/㎡（2026年4月数据），总价段约 180万 - 400万。

目标客群：在琶洲、万博、珠江新城工作的刚需及首改家庭；看重教育且预算有限的“鸡娃”家长；频繁利用高铁出差的商务人士。

2. 竞品对比

优势：相比周边二手盘（如万科红郡、尚东尚筑），檐屿城拥有新规高得房率和确定的一线学区，产品力具有碾压性优势。

劣势：相比万博核心区楼盘（如越秀和樾府），其地铁通达性稍弱，且周边城市界面仍处于建设期，成熟度有待时间兑现。

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