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三亚金茂三亚天鹭满湾

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一、小区基础档案（硬核参数）

楼盘全名：金茂・三亚天鹭满湾（简称：天鹭满湾）

开发商：三亚南繁繁茂置业有限公司（央企中国金茂全资开发，“度假满系” 首作）

总占地：约 2.9 万㎡

总建筑面积：约 8.9 万㎡

容积率：2.2（低密小高层，舒适度高）

绿化率：40%（热带度假风园林）

产权年限：70 年纯住宅（民水民电、天然气入户、可落户）

总户数：483 户（低户数、高纯粹度）

楼栋总数：8 栋（11–17 层小高层，纯板楼）

建筑类型：现代滨海风格、邮轮曲线立面（嘉佩乐酒店同款设计）、全玻璃幕墙、酒店式归家

交房时间：2026 年 12 月 30 日（准现房，在建）

装修标准：全屋精装交付（高端品牌，含中央空调）

物业：金茂服务（央企自持，全国前五）

物业费：约 4.5 元 /㎡/ 月

车位：602 个（地上 48 个、地下 554 个），配比 1:1.25，全地下人车分流，预留充电桩

距海距离：直线约1.8km（亲海不近海，无潮湿）

核心地标：崖州湾科技城核心、金茂首个度假满系作品、2300㎡高端会所、一梯一户大平层

二、整体规划与分区布局

整体格局

科技城低密纯改善社区，围合式布局、中轴对称、人车分流彻底、全楼栋南北向排布

三大功能区：中央园林景观区、四周住宅组团、东侧高端会所 / 泳池区

楼栋排布：8 栋 11–17 层纯板楼，最大楼间距约 50 米，采光通风极佳，私密性强

设计亮点：邮轮曲线外立面、酒店式落客区、艺术大堂、架空层泛会所、入户花园

核心设计特色

一梯一户（专属电梯厅）：户户独立电梯厅，私梯入户、无等待、私密性极强、可做入户玄关柜

高得房率：小高层 + 赠送面积，得房率 102%–110%（实际使用面积超产权面积）

酒店式归家动线：主入口艺术大堂→落客区→地下车库→专属电梯厅，仪式感拉满，度假感十足

三、户型详细解析（纯改善大平层）

主力户型（110–185㎡，3–4 房，全明通透）

110㎡ 三房两厅两卫（入门改善）：

一梯一户、南北通透、三开间朝南、客厅开间 3.8 米、南向主卧套间、独立卫浴、全明厨卫、无暗间

超大入户阳台（可改茶室 / 花园）、U 型厨房、动静分区、得房率约 105%

127㎡ 三房两厅两卫（主力舒适）：

一梯一户、南北通透、LDK 一体化、三开间朝南、客厅开间 4.2 米、南向大阳台（约 8㎡）、主卧 270° 飘窗、双卫干湿分离

入户花园、中西双厨预留、空间流动性强、得房率约 108%

143㎡ 四房两厅两卫（核心改善）：

一梯一户、南北通透、四开间朝南、客厅开间 4.5 米、南向大阳台（约 10 米长）、主卧套间（独立卫浴 + 衣帽间）、独立书房、全明厨卫

入户庭院、双阳台、动静分区、得房率约 110%、三代同堂优选

185㎡ 四房两厅三卫（顶奢改善）：

一梯一户、南北通透、270° 环幕视野、四开间朝南、客厅开间 5.1 米、南向大阳台（约 12㎡）、双主卧套间、独立影音室、保姆房

入户花园、中西双厨、空间极致奢阔、尊享感强、家族传承户型

梯户比与层高

梯户比：1 栋 1 梯 1 户，其余楼栋 2 梯 2 户，私密性极强

层高：3.1 米（奢阔层高，无压抑感）

四、精装交付标准（高端全屋硬装，含品牌）

全屋硬装：马可波罗 / 同档次大尺寸地砖、立邦 / 多乐士进口墙面漆、实木复合门、全屋吊顶、入户玄关柜、全屋智能开关面板

厨房：方太 / 老板高端烟机灶具、科勒 / 箭牌水槽、定制高端橱柜、台下盆、防水防滑地砖、嵌入式冰箱位、中西双厨预留

卫浴：科勒 / 箭牌高端马桶、科勒 / 箭牌恒温花洒、浴室柜、智能镜、干湿分离、防滑地砖、暖风机、主卧卫浴带浴缸

电器：全屋中央空调（格力 / 大金高端系列）、全屋品牌灯具、开关插座（公牛 / 西门子）

门窗：断桥铝中空玻璃窗、Low-E 玻璃、隔音隔热、270° 全景落地窗、阳台极窄推拉门

特色配置：全屋净水系统、智能家居系统（安防 / 灯光 / 窗帘控制）、入户智能门锁、金茂专属新风系统

五、物业与安保服务（金茂高端物业）

物业服务内容

24 小时高端管家服务：专属管家、报修、家政、保洁、代收快递、访客登记、租赁托管、一对一专属服务

日常维护：园林精细化养护、公共区域高端保洁、设施设备定期检修、电梯维保、垃圾清运、24 小时工程维修

业主活动：定期组织高端业主晚宴、节日私宴、泳池派对、康养讲座、艺术展览、高端邻里社交

安保系统（全智能，高端标准）

24 小时安保巡逻：门岗 + 园区巡逻 + 地库巡逻，三班倒，全时段无死角

智能门禁：人脸识别 + 刷卡 + 密码 + 手机 APP 四重验证，陌生人无法进入园区

高清监控：园区全覆盖、无死角、夜间红外高清、实时录像、保存 90 天

电子围栏：园区边界红外报警，防止外来人员闯入

车辆管理：车牌自动识别、智能道闸、地下车库专属管理、访客车辆严格登记

六、小区内部配套（业主专享，高端度假）

1）园林与景观（40% 绿化率，热带滨海风情）

中央无边际泳池区：成人泳池（约 50m×25m）、儿童浅水区、按摩池、池边躺椅、遮阳伞、度假感拉满

热带滨海园林：棕榈树、三角梅、鸡蛋花、凤凰木、椰子树、多层次绿植、四季花开、一步一景、溪流叠水景观

环绕式慢跑线：约 1.2km 塑胶跑道、椰林步道、观景平台、适合晨跑 / 夜跑

下沉庭院 + 休闲区：园林深处静谧空间、休闲座椅、遮阳廊架、适合下午茶 / 阅读 / 邻里交流

2）高端会所与休闲设施（2300㎡业主专属）

高端业主会所（2300㎡）：

健身中心：全套进口器械、有氧区、力量区、瑜伽室、园景落地窗、高端健身环境

书吧 + 棋牌室：藏书阅读、棋牌娱乐、安静舒适、高端商务感

桌球室 + 乒乓球室：休闲运动、朋友聚会、邻里互动

私宴厅：高端业主私宴、家庭聚会、商务接待

儿童乐园：户外滑梯、秋千、沙坑、攀爬网、安全软包、适合各年龄段儿童、高端童趣设计

宠物乐园：独立围栏、宠物玩具、狗狗社交空间、人性化设计

架空层休闲区：一楼 5.4 米架空，设置休闲座椅、遮阳廊架、适合下午茶 / 阅读 / 邻里交流、全龄活动空间

3）商业与生活配套（社区自带 + 周边成熟）

社区自带高端风情商业街：便利店、高端餐饮、干洗店、美发店、医美、咖啡馆、满足日常高端需求

生鲜超市：每日新鲜果蔬、肉类、海鲜、高端品质、业主专属优惠

快递驿站 + 外卖配送：顺丰、圆通、中通、京东等全覆盖，外卖直达家门口、便捷生活

七、周边配套（15 分钟生活圈，成熟 + 顶级规划）

交通（便捷度高，立体交通）

距崖州高铁站：约 3.5km，车程 7 分钟，直达海口 / 三亚市区

距环岛高速 G98 崖州出口：约 2.8km，车程 5 分钟，上高速快

距三亚凤凰国际机场：约 28km，车程 32 分钟，出行便捷

公交：科技城站（300m），58 路、D3 路、崖州 11 号等，直达市区 / 天涯海角 / 南山寺

有轨电车：规划 T5 线，直达红塘湾 / 天涯海角，未来交通升级

商业（成熟 + 大型规划）

金茂南山荟商业体：约 500m，大型购物中心、影院、超市、一站式购物

青椰广场：约 1.3km，特色餐饮、小吃、烟火气足

崖州招商花园里：约 1.5km，大型购物中心、影院、超市、一站式购物

崖州古城商圈：约 3km，老街、特色餐饮、小吃、烟火气足

大型商业（规划）：崖州湾免税城、游艇港、国际购物中心，未来顶级商业

医疗（基础完善 + 三甲规划）

国康医院：约 2km，康复 / 养老 / 体检

仁济医院：约 2km，日常门诊 / 拿药 / 输液

崖州湾科技城综合医院（三甲，在建）：约 4km，住院楼主体封顶，未来大病不愁

南繁科技城三甲医院（规划）：约 6km，顶级医疗配套

教育（公立 + 私立 + 国际，全龄段）

南繁科技城幼儿园（公立）：约 400m，普惠性、环境好

崖州湾科技城南开小学（公立）：约 500m，学区内、可落户入学、重点小学

寰岛实验小学（私立）：约 800m，高端私立、双语教学

科技城中学（公立，已招生）：约 1.8km，初中义务教育、重点中学

上海世外附属学校（规划）：约 2.5km，国际学校、双语教学

景观与度假（顶级资源环绕）

崖州湾海岸线：车程 5 分钟到沙滩，细腻白沙、海水清澈、人少安静

南山文化旅游区（5A）：约 12km，108 米海上观音、祈福圣地

大小洞天（5A）：约 14km，道教文化、海景奇观

崖州古城：约 3km，千年历史、文化底蕴深厚

南繁中央公园：约 400m，生态公园、休闲散步、亲子活动

八、核心优势（必看亮点）

央企金茂 + 度假满系首作：中国金茂开发、首个度假满系作品、无烂尾风险、品质有保障

低密小高层 + 一梯一户：容积率 2.2、11–17 层、一梯一户私梯入户、高得房率（102%–110%）、舒适度极高

酒店式大平层 + 高端会所：邮轮曲线立面、2300㎡高端会所、无边泳池、度假感拉满、尊享体验

崖州湾科技城核心 + 规划利好：南繁科技城核心、三亚城市副中心、未来发展潜力大、配套逐步落地

70 年住宅 + 民水民电 + 可落户：产权友好、适合长期自住 / 度假 / 养老 / 落户上学

金茂自持物业 + 全龄配套：金茂服务、园区泳池 / 会所 / 健身 / 儿童区齐全、社区商业成熟

九、明显不足（必须接受的短板）

交房时间晚：预计 2026 年 12 月交付、需等待 1 年多、无法即买即住

离市区远：距三亚市区约 38km、依赖自驾、公共交通耗时久、生活烟火气弱

距一线海景远：直线 1.8km、无一线海景、亲海体验弱

物业费高：约 4.5 元 /㎡/ 月、后期持有成本较高

周边配套待成熟：大型三甲医院 / 免税城仍在建、短期依赖基础配套

十、适合人群（精准匹配）

✅崖州湾 / 科技城高端自住 / 改善：本地就业、看重低密舒适、高端品质、一梯一户、高得房率

✅养老 / 康养人群：追求生态环境好、安静私密、高端物业服务、全龄配套

✅资产配置 / 高端度假：看重央企品质、度假满系产品力、科技城规划潜力、酒店式度假体验

✅落户上学家庭：70 年产权可落户、南开小学 / 科技城中学学区稳定、教育资源优质

❌刚需自住（预算有限）：总价高、门槛高、难以入手

❌一线海景刚需：追求300–500 米亲海、无遮挡海景

三亚金茂三亚天鹭满湾

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