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东莞孚泰锦城

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对于东莞来说，这颗心脏就是南城。南城的楼市长什么样，可以从侧面窥见整个东莞楼市的态势。

（图源：VEER）

前几天，官方发布了最新6月网签情况，南城新房均价约为5.8万/㎡，从较长的周期来看，南城房价看上去是节节攀升的，但是，如果抛开整体的印象，回归到每个单独的新盘中去观察，其实更能看到真实的“楼生百态”。

Part1

同城不同命，同新不同价

1、有人“6字头”喜洋洋

相信不少南城市民早已习惯了核心地段二手五六万甚至六七万的单价，但对新房备案备到6万以上还是有点震撼。

不是别墅，只是大平层。

华润的悦府项目，最新一批备案均价去到约6.2万/㎡，最高甚至突破了6.6万/㎡。

而广发南地块开发的万科城心标杆项目，万科瑧湾汇，备案价更是直冲南城新房天花板，均价约6.4万/㎡，最高突破6.7万/㎡。更震撼的是三开三罄。

你嫌弃它贵，

别人担心买不到。

（万科瑧湾汇效果图，图源：东莞万科）

可谓没有最高，只有更高。市场对于南城核心地段的认可，已经通过赤裸裸的钞票金额得以验证。

2、有人“2字头”惨兮兮

另一方面，尽管都在南城，个别楼盘似乎“同城不同命”，不但备案价格低，而且销售情况并不理想，并且还脱离主流视线，被迫成了“忍者”。

因为有些项目确实是“忍一时越想越气”。

比如孚泰锦城，项目占地仅0.9万平，连1万平都不到，目前备案价格在约2.8-3万/㎡，至今仍有不少存货待售。

（孚泰锦城效果图，图源：房天下）

另外还有命运相似的莞太印象，占地也只有约1.1万平，麻雀确实还是小了些，要求五脏俱全确实有点过分了。

目前莞太印象均价约3.8万/平方米，比孚泰锦城还足足高出1万元，来到3字头，尽管出门比孚泰锦城项目方便不少，但依然销售情况不妙。

Part2

为什么会有这么大的差异？

同样是南城，一个6字头抢爆头，一个2字头几乎拍苍蝇，两者几乎相差4万元/平方米，买同样的面积，这差价还能在不少镇街再买一套顶豪。

这一热一冷，

胜似炎炎夏日从大马路进空调房，

突出一个温差大。

先说为什么6字头高端新盘卖得好吧。

因为它们本身地段虽然还是在南城，却是优中选优，这个优不仅是当下核心，在未来很长一段时间，它还是不可复制的核心。

以悦府项目为例，不仅位于西平地铁站上盖，下楼即是东莞中心公园，而且占了东莞大道这条交通大动脉的不错位置，另外还有未来以华润置地中心、东莞香港中心、招商局中心等多个湾区的中心、总部级建筑群，高端商界与白领人事都在这里汇聚，是几乎看得见的价值。

（悦府楼下即是东莞中心公园，图源：华润置地东莞）

所以户型定位从一开始就是大平层、大户型，悦府220-380平户型，从户型本身就可以知道，这些新房就是为新贵打造的，是南城未来身价的风向标。

掉过头来看2字头的孚泰锦城，还有3字头的莞太印象等小盘。

孚泰锦城从一开始就位于莞城老城区与南城的交界边缘处，还收在了狭长的旧厂区和旧居民区之间，居住的圈层给不了购房者较好的观感，周边的旧改启动还需要时间，真正动工起来也免不了粉尘与噪音污染。

（孚泰锦城周边环境，图源：地产佬）

除了这些路烂、周边破旧有碍观瞻的问题，让人觉得有点尴尬外，这块地本身的“地龄”就不小了，更是进一步制造了天然的“硬伤”。这些内容此前地产佬曾详细讲过，这里不再赘述。

而莞太印象虽然就在较为繁荣的莞太路路边，但实话实说太靠近主干道，车辆来往，加上旁边有个立体停车场，夜以继日，噪音难免。

而两个小项目还有一个不得不说的共同点，就是开发商本身品牌号召力严重不足，开发孚泰锦城的“中孚泰”，开发莞太印象的“瑞天”，尽管在地产圈内早有耳闻，但在南城的华润、万科等一众全国性大牌开发商的阴影下，很难发挥。

当下购房者越来越追求住宅的品质，大品牌开发商的产品自然也更吃香。

（莞太印象效果图，图源：瑞天莞太印象）

而从户型上看，两个小项目从产品定位就已经说明很多问题。孚泰锦城主力户型约为84-97平，莞太印象户型则约为95-125平，无论户型还是总价，明显针对的是刚需客户。

此外，同样的2字头、3字头价位，南城仍然存在部分二手房可以选择，甚至二手房的地段、户型、区位配套上更具优势。

楼盘的价格，

既需要个盘的奋斗，

但也不能忽视历史的进程。

南城当然有刚需客户，但却不是主流客户，甚至整个东莞来说，真正有能力拉动楼市的，还是改善型的客户。

也就是说，改善型客户的喜好，决定了南城不同楼盘的命运。

一个显而易见的例子就是，尽管都经历了疫情的冲击，但改善型的新房受到的冲击相对较小，甚至有逆势飘红的迹象。

如今南城这个“二极管式”分化的楼市，其根本原因是好地段往往是大地块，非实力开发商拿不下来，而实力开发商拿下来必然开发高端改善型产品，而地段略差的往往是边边角角小地块或者旧地块重启项目，只能做些刚需小户型，希望尽快脱手，对小开发商来说已经尽力了，但对整个大市场来说，这些小项目有点不够看。

其实，类似的情况，在其他镇街也不同程度存在，南城只是东莞楼市的一个缩影。

Part3

南城的房子该怎么买？

百货送百客，什么样的房子，都有适合它的客人，是没有卖不出的房子的，只有怎么样卖出去，还有什么价格卖出，多长的时间卖出去，以及卖给什么样的人。

当然对开发商而言，时间不等人，尤其是三道红线的“紧箍咒”一日未解，开发商拿地、开建、销售，就必须与时间赛跑，是真真切切的“时间即是金钱”，跑得慢点都得掉队，掉队是非常严重的事，不可不察。

开发商的处境先放一边，作为“买单人”的购房者，该怎样“下单”？

地产佬提供以下建议供参考：

第一，户型“按需分配”。

即根据购房者自己实际的需求去买，如果只求实用，讲究刚刚好的，可以考虑刚需户型，如果要宽阔大气，空间有更多余量，可以考虑大平层，空间规划可以更加灵活。

单就装修成本、家电家私配置，买刚需户型的孚泰锦城，与买改善户型的万科瑧湾汇，两者投入的成本就有很大区别，即使部分产品带精装，这个精装的标准从一开始就不可能在同一水平线上。

（万科瑧湾汇示意图，图源：东莞万科）

从地产佬了解到的信息，专业家居定制，不仅尺寸越大成本越大，不同的材质是否绿色无甲醛，电器是否大牌产品、能效等级等等，成本都差异很大。

从选择户型开始，就已经对后来投入的成本产生决定性影响。

第二，价格“以圈层分界”。

看待价格，尽管有高有低，但不一定非要看所谓“性价比”，而是这个价格能买到什么。一个看上去理想的价格，或许有其他缺陷，户型或者配套。有些价格看上去偏高，要看它值不值，往往要考虑你的邻居是什么样的，即“圈层主义”。

能接受高价格的人群，与只追求低价的人群，具有明显的分野，这将影响未来你以及孩子交往的圈子，并没有对错，看你能接受怎么样的圈子。地产佬接触过一些业主，虽然房子住得也舒服，但对小区邻居生活方式难以接受，后悔几十年，这种事也很常见。

（东莞CBD规划示意图，图源：东莞发布）

住在悦府、万科瑧湾汇是什么样的人，住在孚泰锦城、莞太印象又是什么样的人，他们追求的是什么样的生活，其实可以看得出非常明确的差异。

这几年各位估计已经察觉到，南城市民对于圈层的选择越来越挑剔，这也是一些刚需盘遭受冷遇的原因之一。难以融入南城圈层集体倾向的人群，已经逐渐外溢。

第三，地段，转个弯就是另一个世界。

其实就南城而言，胜和社区、莞太路、南城CBD近在咫尺，对有车一族来说，这都谈不上是“距离”，但此前疫情爆发后带来的“宅家效应”，让更多业主意识到，小区物业水平、花园散步空间够不够、楼下商业体是否完善、孩子上学近不近，红绿灯多不多等等超细节的问题，都会影响到一家人一整天的心情。

（东莞中心公园实景图，图源：东莞发布）

都是靠马路，靠的是哪条马路？

都是坐地铁，徒步需要走多远？

都是逛公园，是下楼就到，还是到处找停车位？

都是去购物中心，是楼下能解决大部分，还是去人挤人凑热闹？

买房子，实地多走走，找专业的人士多请教，能有效地少趟浑水，少踩雷。

买房，得做个挑剔的人。

关注楼市最新行情，请留意“地产佬”最新动态，如有疑问均可后台留言，我们将会帮您逐一解答。

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THE END

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1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、产权类型

1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。

2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

三、房屋面积计算

1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。

6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。

四、购房流程与注意事项

1. 流程：

o 准备阶段：购房者需明确购房需求和预算，选择合适的房源和开发商。

o 看房选房：实地查看房源，了解房屋位置、户型、面积、装修等情况，同时对比不同房源的性价比。

o 签订合同：与开发商签订购房合同，明确房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款。

o 办理贷款：如需贷款购房，需向银行或公积金中心申请贷款，并提交相关材料和证明。

o 验收房屋：在交房前进行房屋验收，确保房屋质量符合合同约定。

o 办理产权证：缴纳维修基金和契税后，办理房屋产权证和土地使用证

2. 注意事项：

o 产权审查：要求卖方提供合法的产权证书正本，并查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

o 房源审查：搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

o 房屋质量：检查房屋质量，包括墙面、地面、天花板等是否有渗水、裂缝等问题。

o 物业与配套：了解小区的物业管理水平、配套设施是否完善，以及周边的生活环境。

o 合同细节：在签订合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自身权益不受损害。

五、房屋贷款与税费

1. 房屋贷款：

o 条件：贷款人需具有完全民事行为能力、常住户口、固定住所、正当职业和稳定收入来源，并具备按期偿还贷款本息的能力；抵押房产需产权明晰、符合

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