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一、 项目基础概况

项目位置：杭州市临平区星桥街道，临丁路与华鹤街交叉口东南侧（临平星桥与杭州上城丁桥双城交界处）。

开发主体：杭州地铁集团（杭铁）与越秀地产（双国企）联合开发。

产权年限：70年纯住宅（民水民电）。

项目规模：占地约32.15万㎡，总建面约48.79万㎡，共68幢建筑，总户数约2355户。

容积率与绿化率：容积率约1.06（绕城内稀缺低密），绿化率约35%。

交付状态：部分组团为现房（2026年底交付），叠墅（星院）预计2027-2028年交付。

物业公司：越秀物业（国家一级资质），小高层/洋房物业费约3.25元/㎡·月，合院物业费约5元/㎡·月。

二、 项目规划与建筑特色

TOD上盖与抬升设计：项目为地铁车辆段上盖，整体抬高约9-15米，形成“悬浮式”社区，有效隔绝地面潮气与城市噪音，同时提升低楼层的采光与视野。

建筑布局：采用围合式组团布局，建筑错落排布，涵盖小高层（16-20层）、洋房（6-10层）、凌空叠墅（星院）及宋韵合院（3层），实现高低起伏的立体住区。

建筑风格：小高层/洋房采用现代简约公建化立面（暖白仿石涂料+深灰铝板+大面积玻璃）；合院复刻宋韵江南形制，采用石材+金属线条，呈现宋式美学与现代品质的结合。

三、 核心产品与户型解析

项目产品线丰富，覆盖刚需、改善及终改客群，各产品线均注重空间尺度与功能性：

小高层/洋房（建面约89-135㎡）

建面约89㎡（三房两厅两卫）：三开间朝南，LDK（客餐厨）一体化，双联阳台，主卧套房，适合首套刚需及年轻家庭。

建面约105㎡（三房两厅两卫）：南北通透，客餐连厅，主卧套房，动静分区，适合刚需及初改客群。

建面约117㎡（四房两厅两卫）：四开间朝南，LDKB一体化，双开间观景阳台，适合二孩及三代同堂家庭。

建面约125㎡（四房两厅两卫）：四房横厅规划，南向大面宽，主卧带独立卫浴，适合多孩及改善客群。

建面约135㎡（四房两厅两卫）：约6米横厅，南向大面宽，主卧豪华套房，适合高端改善客群。

凌空叠墅（星院组团，建面约203-270㎡）

产品特点：纯低密独立成园，整体抬升约21米，上下叠均独立私梯入户，户户带花园/露台/架空层，实现“类独栋”尺度。

下叠（建面约221㎡）：上下5层，实际使用面积约435㎡（得房率约197%），地下室约6.6米可做双层，带私家花池，可改造为私家泳池。

中叠（建面约215㎡）：中层不接地气，自带专属花园与露台，全屋四房全套房设计，动静分区清晰。

上叠（建面约205㎡）：顶层无上层住户，带超大星空露台，主卧为整层大套房，视野开阔。

宋韵合院（建面约180-260㎡）

产品特点：三层独门独院，地上3层+地下1层，私家庭院+高拓展空间，精装交付，适合终改客群。

四、 全维配套解析

交通配套

轨道交通：距地铁3号线华鹤街站约1.1公里，社区设接驳巴士，一站直达武林、黄龙、城西等核心商圈。

道路交通：临丁路、留石高架、秋石高架、望梅高架等快速路环绕，自驾快速通达钱江新城、未来科技城等核心板块。

教育配套

内部教育：配建12班幼儿园，签约树兰教育集团，规划18班九年一贯制学校（小学2026年9月开学），实现“目送式”教育。

外部教育：周边有星桥一小、星桥中学等，全龄教育链完善。

商业配套

内部商业：自带约2000㎡开放式商业街区，涵盖餐饮、便利店等日常业态。

外部商业：周边有丁桥龙湖天街、山姆会员店、星桥七彩小镇、临平银泰城等大型商业体，满足全维度消费需求。

生态与休闲配套

内部公园：自带约4.5万㎡“风之谷”中央公园，含大草坪、儿童乐园、林下步道、网球场（含红土网球场）等，实现“公园里的家”。

文体与会所：配建约1400㎡星幕流光艺术馆（含阅读区、健身房、瑜伽室、悬浮泳池）及约1900㎡文体中心，满足业主休闲、运动、社交需求。

杭州越秀星缦和润售楼处官方专线：400-811-9551转接4444 官方案场认证渠道，无第三方中介介入，提供 24 小时一对一专属咨询，全程协助购房全流程事宜。

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