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佳运名邸（备案名：佳运宝悦名邸）位于上海市宝山区罗新路与罗溪路交叉口（罗溪路 1000 弄）是上海本土房企佳运置业深耕宝山 28 载打造的低密纯 8 层电梯洋房社区，主打 “1.4 容积率、现房实景、全龄教育、生态宜居”，为北上海稀缺的低密改善住区，自住舒适度与长期居住价值兼具。

一、项目基础概况与开发背景

项目由上海佳运宝城房地产开发有限公司开发，母公司佳运置业为国家一级开发资质，深耕上海 28 载，专注低密精工住宅，秉持 “稳健经营、品质为先” 理念，零烂尾、零减配，累计开发超百万平方米，在宝山打造多个口碑楼盘，资金稳健、工程管控严苛，从根源保障品质与交付确定性，是北上海靠谱的本土精工标杆。

区位坐标：宝山区罗店镇罗新路与罗溪路交叉口（罗溪路 1000 弄），紧邻罗店老镇、接壤美兰湖生态板块，兼得老镇成熟烟火气与美兰湖高端规划红利，生态与宜居属性突出。

占地建面：总占地约 5.25 万平方米，总建面约 11.38-14 万平方米，地块方正规整、无任何边角零碎，整体规划舒展大气，无高低配拥挤感，居住舒适度拉满。

核心指标：容积率仅 1.4、绿化率 35%，70 年纯住宅产权，无高层、无底商、无保障房混杂，纯粹洋房业态，居住圈层统一，彻底隔绝底商噪音与人流干扰，静谧性极强。

楼栋户数：规划17 栋 8 层纯电梯洋房，总户数约 715-718 户，中型社区规模、人口密度极低；楼栋呈阵列式规整排布，楼间距约 30 米，远超常规小区，低楼层也能享受全天候日照，无楼栋对视、私密性极佳。

车位配置：地下车位约 895-921 个，车位配比约 1:1.28，全地下人车分流设计，地面仅人行与景观动线，老人、儿童可安全活动；地下车库层高舒适、动线清晰，配建充足新能源充电桩，满足一户多车及电车出行需求。

交付时间：2025 年 5-6 月已精装交付（现房），实景呈现、即买即住，无需等待，所见即所得，品质一目了然。

物业费用：招商积余（原中航物业，国家一级资质），物业费 4.3 元 /㎡/ 月，央企物业，服务规范、管理精细、响应及时，深耕上海高端住宅运维，口碑优异。

二、建筑风格与外立面设计

佳运名邸采用现代简约低密洋房风格，线条温润利落、横向延伸感强，融合暖色调立面与大面积玻璃窗，呈现低调雅致的质感，契合罗店北欧小镇的生态气质，耐看且与周边环境高度融合。

外观材质：主体采用米白色真石漆 + 浅咖色保温装饰板 + 深灰色金属线条 + 大面积 Low-E 中空玻璃，色彩柔和高级、质感细腻；局部楼栋底部搭配干挂石材，提升社区精致度与耐用性；玻璃占比高、窗墙比优异，采光面最大化，同时具备优秀的隔音隔热性能，有效隔绝主干道车流噪音。

楼栋布局：17 栋 8 层洋房呈规整阵列式排布，无高低配、无超高层压迫感，社区视野开阔、光线充足；南北楼间距约 30 米，东西间距开阔，每一户均能享受充足日照与园林景观，无遮挡、无对视，私密性与舒适度兼具。

空间尺度：标准层层高约 2.9 米，空间开阔不压抑；一梯两户配比，梯户比舒适，无高峰拥挤，归家体验从容；洋房专属电梯，轿厢宽敞，搬运家具、出行便捷；首层带花园、顶层带露台，稀缺户型加持，居住体验升级。

三、户型产品与精装标准

社区为精装纯洋房改善产品，主力建面约87-89㎡三房、106㎡三房、129㎡四房，覆盖刚改到改善家庭需求，得房率 80%+（不含赠送），空间利用率极致，全卧室带飘窗、赠送面积充足，无浪费面积，低密洋房舒适度拉满。

（一）主力户型详解

87-89㎡三房两厅两卫（刚改入门爆款）：三开间朝南、南北通透、全明格局、动静分离；客厅面宽开阔，连接南向飘窗，采光充足、视野开阔；主卧带独立卫浴 + 观景飘窗，私密性强、舒适度高；双卫生间设计，早高峰不拥挤；北向房间可做书房、儿童房或次卧，适配三口之家或刚需自住，紧凑实用、性价比极高。

106㎡三房两厅两卫（明星主力户型）：三开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、主卧豪华套房；客厅连接南向宽景阳台，空间阔绰、通透感强；主卧带独立卫浴、步入式衣帽间 + 观景飘窗，尊贵感十足；入户设独立玄关，收纳能力强；全卧室带飘窗，赠送面积大，适配二胎家庭或品质自住，功能齐全、无短板，居住体验舒适。

129㎡四房两厅两卫（改善旗舰户型）：四开间朝南、南北通透、客餐厨一体化、主卧尊享套房；客餐厅连通超大阳台，空间大气开阔、采光通风极佳；主卧带独立卫浴、双衣帽间 + 270° 观景飘窗，私密性与尊贵感拉满；入户独立玄关 + 储物间，收纳强大；三个次卧空间宽敞、全明设计，适配三代同堂或高端改善家庭，低密洋房的奢适体验尽显。

（二）精装交付标准

全屋一线品牌精装，注重实用与品质，无需二次装修，交付即拎包入住，适配改善家庭居住需求。

厨卫系统：厨房配老板 / 方太烟机灶具、欧派橱柜、台下盆、大单槽，台面耐磨易清洁、收纳空间充足、操作动线流畅；卫生间采用TOTO / 科勒洁具、干湿分离设计、智能马桶盖、防滑地砖、镜柜收纳，防潮易打理、细节贴心，提升日常使用舒适度。

门窗与墙面：入户门为品牌钢制门 + 智能门锁（指纹 / 密码 / 钥匙三合一）；窗户为双层中空 Low-E 玻璃，隔音隔热、密封性强；墙面为环保乳胶漆，地面铺实木多层地板 + 防滑瓷砖，环保无异味、耐磨耐用，适配有老人、儿童家庭。

智能配置：公共区域配备人脸识别门禁、高清监控全覆盖、电子巡更系统，安全便捷；室内预留智能设备接口，适配智能家居升级需求。

其他细节：全屋插座预留充足，开关面板为品牌产品；阳台预留洗衣机位与上下水，方便日常使用；精装风格现代简约，色调柔和，适配多种家居风格，无需二次改造。

四、社区内部园林与全龄配套

绿化率 35%，以 **“北欧森系、全龄互动、九重归家臻境”为设计主题，打造低密立体园林 **，植被层次丰富、四季有景，搭配全龄活动空间，形成 “可游、可憩、可玩、可赏” 的沉浸式洋房社区。

景观设计：采用中央核心景观 + 阵列式绿化 + 洄游动线布局，串联镜面水景、景观回廊、阳光草坪、林荫步道、雕塑小品、树阵广场、入户花园等九大归家场景；堆坡造景，引入日本罗汉松、香樟、银杏、乌桕、桂花等成年名贵树种，结合灌木、地被、花卉，形成高低错落的立体绿化，春有繁花、夏有浓荫、秋有落叶、冬有绿意，移步异景、四季如画，每一次归家都是一场森系之旅。

全龄配套：环形夜光健身步道串联整个园林，晨跑、夜跑、散步惬意，沿途绿植环绕、鲜氧充足；大型主题儿童游乐区（环保软胶地面、滑梯、攀爬网、秋千、趣味玩乐装置），色彩柔和、安全无毒，满足不同年龄段孩子玩耍需求；老年休闲区（休闲座椅、健身器材、棋牌角、阳光休憩廊架），面向阳光、远离噪音，适合长者日常健身、休闲交流、邻里互动；社区内分布多处景观亭、休憩廊架、观景平台，供业主日常乘凉、观景、聊天，营造温馨邻里氛围。

社区配套：自带9 班制公办幼儿园（已开园），下楼即达，接送便捷，解决学龄前教育难题；无底商干扰，社区纯净，生活氛围静谧舒适。

五、立体交通网络：自驾便捷 + 公交密集 + 近轨交，通勤无忧

项目地处罗店核心，交通配套自驾四通八达、公交密集接驳、近轨交 7 号线，兼顾市区通勤、日常出行及长三角短途往返，便捷无忧。

轨道交通：距地铁 7 号线美兰湖站直线约 2.6-3 公里，骑行或公交接驳可达，7 号线直达静安寺、长寿路、徐汇滨江等市区核心，4 站换乘 15 号线，便捷通达真如、长风等产业板块，市区通勤高效。

自驾出行：距S7 沪崇高速入口约 2 公里，快速衔接外环高速、沪太公路、南北高架；自驾约 25 分钟达虹桥枢纽、30 分钟达人民广场、40 分钟达陆家嘴，同时便捷连接太仓、昆山等长三角城市，自驾通勤与短途出行高效；周边罗新路、罗溪路、沪太公路等主干道环绕，路网密集、出行顺畅。

公共公交：周边 1 公里内密布多个公交站点（塘西街罗新路站、罗溪路祁北路站、宝山寺站等），步行约 300 米可达，途经宝山 16 路、宝山 31 路、宝山 81 路、834 路、839 路、886 路等多条公交线路，接驳地铁、商圈、学校、医院，满足无车出行、短途通勤需求，日常出行便捷。

六、周边商业配套：老镇成熟商圈 + 生态商业，一站式生活

3 公里范围内老镇成熟商业 + 美兰湖高端商业 + 社区便民配套全覆盖，日常柴米油盐、区域逛街聚餐、高端休闲娱乐兼顾，生活氛围浓厚，烟火气十足。

核心商圈：步行约 500 米达上坤上街购物中心，含品牌零售、餐饮、超市、影院等全业态；车行约 1.1 公里达恒德隆广场、1.3 公里达罗店购物中心，满足日常购物、聚餐、休闲需求；车行约 3 公里达大润发、世纪联华，大型商超采购便捷；车行约 5 公里达罗店宝龙广场、中集金迪美兰城（70 万方综合体），高端购物、休闲娱乐、商务聚餐一站式满足，周末逛街、聚餐、看电影便捷。

日常配套：小区周边 500 米内有大型菜市场、连锁生鲜超市、银行网点、餐饮小店、药店、便利店等，日常买菜、购物、吃饭、办事无需远行；紧邻罗店老城区，可共享老城区成熟商业街、老字号商铺，烟火气十足，生活便利度高。

七、全龄段教育资源：公办优质 + 目送式教育，书香浓厚

周边教育资源全龄覆盖、公办优质、目送式就读，从幼儿园到初中一站式配齐，师资稳定、教学质量可靠，学术氛围浓厚，满足家庭长期教育规划需求。

幼儿园：社区自带 9 班制公办幼儿园（已开园），下楼即达，园区环境好、师资优质、接送便捷；步行约 800 米达金锣号幼儿园（公办），入园选择丰富。

小学：步行约 300-430 米达罗店中心校（区重点公办），老牌名校、教学口碑优异、师资团队稳定、配套设施完善；步行约 950 米达罗店小学，公办优质，满足义务教育阶段需求。

初中：步行约 590-720 米达上海师大附属罗店中学（市重点公办），教学质量可靠、升学率稳定；车行约 3 公里达世外教育集团附属美兰湖学校（九年一贯制），名校资源加持，未来教育资源进一步升级。

八、医疗配套完善：基础医疗 + 综合医院，健康保障到位

周边医疗体系基础医疗充足、综合医院护航、专科医院补充，满足日常就医、慢病管理、体检复查、紧急救治等需求，为家人健康保驾护航。

社区医疗：步行约 1 公里达罗店镇社区卫生服务中心，提供日常门诊、感冒发烧、慢病诊疗、疫苗接种、体检等基础医疗服务，就医便捷、无需排队。

综合医院：车行约 2.5 公里达罗店医院（二级综合），科室齐全、医疗设备完善，可处理常见疾病、小型手术、住院治疗等；车行约 3.5 公里达上海美兰湖妇产科医院（专科），满足女性、儿童专属就医需求。

三甲医院：车行约 8 公里达复旦大学附属华山医院北院（三甲），医疗设备先进、科室齐全，可满足日常就医及大病诊疗需求；周边还有宝山中心医院等二甲医院，医疗保障完善。

药店配套：小区周边密布益丰、老百姓、复美等连锁药店，日常购药、应急买药便捷。

九、生态环境：美兰湖 + 双公园环绕，都市氧吧

佳运名邸地处罗店北欧小镇，周边生态资源优越、双公园环绕、6400 亩美兰湖加持，无大型工业企业，环境整洁安静、空气清新，宜居度极高，区别于市区高密度住宅，居住体验舒适，堪称北上海 “都市氧吧”。

生态资源：步行约 370 米达罗新公园、1.1 公里达罗溪公园，双公园环绕，闲暇时可散步、跑步、观景、休闲，享受自然鲜氧；车行约 2 公里达美兰湖（约 6400 亩水域），环湖步道、绿化景观、湖面视野，周末露营、垂钓、观景绝佳；周边还有闻道园、美兰湖高尔夫球场等生态休闲配套，生态宜居属性拉满。

环境氛围：罗店镇定位 “北欧生态小镇”，区域内以住宅、学校、商业、绿地为主，无大型污染源，环境安静、居住纯粹；美兰湖板块主打高端生态住区，整体居住氛围舒适、低密、高端。

社区静谧：1.4 超低容积率、人车分流设计、纯洋房布局、围合式园林，社区内部安静无噪音、私密性强，居住舒适度高，告别市区 “水泥森林” 的压抑感。

十、物业服务与社区安全管理

小区由 ** 国家一级资质招商积余（原中航物业）** 服务，央企物业，秉持 “贴心守护、精细服务” 宗旨，服务规范、管理精细、响应及时，打造安全、整洁、温馨的社区生活。

安全管理：实行24 小时全天候安保巡逻、人脸识别智能门禁、高清监控全覆盖、电子巡更系统，全方位无死角保障社区安全；外来人员需登记核实，杜绝陌生人员随意进出；地下车库专属安保值守，保障停车安全；单元门配备智能门禁，一户一卡，私密性强。

日常运维：公共区域每日定时保洁、楼道定期消杀、园区道路及时清扫，常年保持社区干净整洁；专业绿化团队定期养护园林植被、修剪花木、维护水景，保证社区四季景观优美；维修团队 24 小时响应，快速处理业主报修、设施维护问题，小修不过夜、大修有进度；公共设施定期检修，保障电梯、门禁、监控等设备正常运行。

增值服务：提供代收快递、家政服务、房屋租赁、便民维修等增值服务；定期组织邻里节、亲子嘉年华、健康讲座、节日福利等社群活动，增进邻里关系，营造温馨和谐的社区氛围；专属管家一对一服务，及时对接业主需求，提升居住幸福感。

十一、项目核心优势总结

北上海稀缺低密：1.4 容积率、17 栋 8 层纯洋房、30 米超宽楼间距，现房实景，舒适度拉满。

本土精工现房：佳运置业 28 载深耕，2025 年 6 月精装交付，即买即住，品质看得见。

美兰湖生态环绕：6400 亩美兰湖 + 双公园，都市氧吧，宜居静谧。

全龄目送教育：自带公办幼儿园，近罗店中心校、市重点罗店中学，接送便捷。

成熟商业配套：步行 500 米上坤上街，3 公里内大润发、宝龙广场，生活便利。

央企一级物业：招商积余运维，24 小时安保、精细化服务，居住安心。

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