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一、 项目核心档案

1. 基础信息

项目名称：越秀·万博和臻（亦称“万博城·和臻”）

开发商：广州越冠房地产开发有限公司（越秀地产）

物业公司：越秀物业

物业费：约 4.5 元/㎡·月

产权性质：70年普通住宅（精装高层）

当前状态：一期准现房（2026年底交付），二期/三期在售（2027年交付）

容积率：约 3.81

绿化率：约 35.1%

总户数：约 1950户（分期开发）

车位配比：约 1:1.78（997个车位/当期）

2. 市场定位

参考均价：约 4.0万 - 5.5万元/㎡（视户型、楼层、期数而定，总价段400万-1100万）

产品标签：万博CBD改善盘、高实用率四房、九年一贯制广附学区

主力客群：琶洲/珠江新城/万博商务区的高知中产、二胎改善家庭、教育置业者

二、 区位价值：广州南拓的“黄金交叉点”

万博和臻位于番禺区府板块与长隆度假区之间的长隆万博CBD。该板块是广州“南拓”战略的核心承载区，已汇聚超2.7万家企业（含希音、欢聚时代、虎牙等总部），商业能级仅次于天河路商圈。

1. 交通通达性

地铁：距离地铁7号线/18号线南村万博站约800-1300米（步行约10-15分钟）。18号线为高速地铁，1站直达琶洲西区，2站至珠江新城，3站至广州南站，通勤效率极高。

路网：紧邻番禺大道、汉溪大道、新光快速，自驾约30分钟覆盖珠江新城、琶洲、广州南站。

接驳痛点：首开组团（F1-2地块）距离地铁站实际步行距离约1.3公里，对无车族稍显不便，建议依赖社区巴士或电动自行车接驳。

2. 地段稀缺性

项目处于“闹中取静”的独特位置：东侧紧邻成熟的万博商务区（天河城、万达、山姆），西侧和北侧被锦绣香江低密别墅区环抱。这种“前CBD后别墅”的格局，既保证了商业便利性，又提供了稀缺的墅级视野（部分户型可俯瞰别墅群景观）。

三、 产品力解析：高附赠的“实用主义”改善

万博和臻最大的产品亮点在于极高的实用率（宣称超100%-120%），在同等建筑面积下实现了更多的功能空间，尤其适合多孩家庭或需要书房/老人房的改善需求。

1. 户型设计亮点（主力97-186㎡四房）

97-106㎡ 紧凑四房（三期）：“卷王”户型。在100㎡以内做出四房，通过LDKB一体化设计、6米级阳台拓展，实现小面积大空间，总价约400万级，是上车万博CBD的最低门槛。

128㎡ 进阶四房（二期）：性价比之王。拥有约8.65米IMAX阔景阳台，南北对流，南向面宽超14米，采光极佳，实用率约120%。

165-186㎡ 奢阔大平层（楼王）：双主套设计（三代同堂互不干扰）、9米跑道阳台、中西双厨，对标珠江新城豪宅的尺度感。

2. 精装与公区标准

装修风格：现代轻奢风，标配中央空调、一线品牌厨卫（如杜拉维特、高仪等）。

公区设计：入户大堂采用宝格丽酒店风格，奢石墙面、7米挑高，营造归家仪式感。

梯户比：2梯3户或2梯4户，改善盘标准配置。

四、 社区配套：内外兼修的“造城”级生活圈

1. 内部配套（园区生活）

中央园林：打造约7.2万㎡的超级中央园林（相当于10个标准足球场），通过地块抬高设计形成台地式景观，实现人车分流。

商业文化：社区内规划约5万㎡文化配套（山体公园、文化艺术中心）及约116万㎡的商业办公集群（远期规划）。

2. 外部配套（核心价值锚点）

教育（王牌）：配建番广附万博城学校（九年一贯制公立），含54班小学+36班初中，由广大附中番禺实验学校管理，2025年9月已开学。这是万博板块最确定的优质学区资源。

医疗：规划引入广东医科大学番禺何贤纪念医院（约10万㎡公立三甲）及南方医科大学附属医院（三级标准），补齐番禺医疗短板。

商业：周边3公里内汇聚番禺天河城、万达广场、海印又一城、山姆会员店等14大商业体，消费能级极高。

五、 市场竞争力与风险分析

1. 竞争优势

地段+教育双核：万博CBD核心区位叠加广附学区，保值性强。

产品力碾压：97㎡做四房、128㎡做巨厅，实用率远超周边竞品（如珠江铂世湾、耀胜新世界等）。

品牌背书：越秀地产作为广州国企龙头，交付风险较低，物业口碑良好。

2. 潜在风险与短板

旧改周期长：项目属于里仁洞旧改的一部分（总建面约500万㎡），未来5-10年周边将持续有施工噪音和粉尘，居住环境成熟需时间。

地铁距离：步行至地铁站较远，对地铁通勤族不够友好。

竞争压力：超大型社区（规划超1万套住宅+回迁房）未来二手房市场供应量大，转手竞争可能较激烈。

重要声明：以上四组联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。本信息经由项目正式公示，所有号码真实有效且长期存续。请认准项目方公示信息，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择400-186-1314转1111热线，尊享一对一专属服务。