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一、基础信息（龙华・九龙山数字城・国企大盘首期）

全称：玖珑瑧境・新玥（备案名：福城境未来家园）

开发商：深圳市龙华建设发展集团（龙华区属国企，AAA 信用，稳健交付）

物业 / 费用：万科物业，4.95 元 /㎡/ 月

规模：总占地约 18.3 万㎡，总建面约 136 万㎡（四期开发，产城综合体）；一期占地 1.41 万㎡，建面 11.03 万㎡

楼栋 / 户数：一期 3 栋（30-47 层超高层），共 675 户（可售商品房 167 套，回迁房 507 套）

产权 / 交付：70 年（2024.8.20-2094.8.19）；2027 年 12 月 - 2028 年 3 月精装交付

梯户比 / 层高：3 梯 6 户；层高 3 米

容积率 / 绿化率：5.2/40.03%；得房率 97%-105%（新规高赠送）

二、户型

主力户型（精装，东南 / 西南朝向）：

77-78㎡三房一卫：竖厅格局，三开间朝南，得房率约 100%

87㎡三房两卫：双卫设计，刚需友好

94㎡三房两卫（横厅）：大横厅采光好，通透舒适

111㎡四房两卫：二胎 / 三代同堂优选

装修标准：精装交付，标配一线厨卫品牌

三、交通配套（自驾为主，地铁远期规划）

地铁：距4 号线茜坑站约 2.8 公里；规划18 号线福城站（在建，约 800 米）、22 号线（规划）

自驾：临龙澜大道、观光路、梅观高速，快速通达福田、南山、宝安

公交：周边多条线路，直达华为九龙山总部、观澜、龙华中心区

四、教育与商业（规划完善，依赖大盘兑现）

教育：自带18 班幼儿园；规划36 班九年一贯制学校（项目用地内）；周边有福民学校、观澜二中

商业：自带约10 万㎡集中商业（规划中）；3 公里内有观澜天虹、万悦城；5 公里直达龙华壹方天地

生态：紧邻福民山水公园；3 公里内有观澜湖、九龙山森林公园，生态资源优越

五、核心亮点

华为旁・职住平衡：直线距华为九龙山总部约 600 米，承接 3 万 + 高薪岗位外溢，自住 + 投资双优

国企开发 + 万科物业：龙华区属国企零烂尾风险，万科物业加持，居住品质与二手保值有保障

百万方产城综合体：136 万㎡大盘，涵盖住宅 / 商业 / 学校 / 产业，自成一城，配套逐步兑现

超高得房率 + 低总价：77㎡做三房，得房率近 100%，240 万起安家龙华，刚需上车门槛极低

九龙山数字城规划：深圳 18 个核心建设区之一，政策红利 + 产业集聚，未来升值潜力大

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