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三亚悦山湖

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一、小区基础档案（硬核参数）

楼盘全名：中国铁建・悦山湖（曾用名：中铁澳洲城）

开发商：三亚新澳投资置业有限公司（中铁建央企开发）

总占地：一期约 6.87 万㎡（约 103 亩）；整体约 20 万㎡（300 亩）

总建筑面积：一期约 20.7 万㎡

容积率：2.2（低密，市区舒适级）

绿化率：40%（高绿化，湖景 + 园景）

产权年限：70 年纯住宅（民水民电、天然气入户、可落户、有学区）

总户数：一期 1478 户（住宅 + 少量商业）

楼栋总数：一期 9 栋（18 层小高层，纯板楼）

建筑类型：现代简约、纯板楼、一梯两户、南北通透、双阳台、湖景 / 山景

交房时间：2025 年 3 月 31 日（已交付，准成熟社区）

装修标准：精装交付（品牌硬装）

物业：三亚中铁置业有限公司（中铁建自持物业）

物业费：住宅约4.28 元 /㎡/ 月

车位：1581 个，配比 **>1:1，全地下人车分流，预留充电桩 **

距海距离：直线约6km（不靠海、不潮湿、市区核心）

核心地标：迎宾路央企大盘、40% 高绿化、2.2 低容积率、一梯两户纯板楼、湖景社区

二、整体规划与分区布局

整体格局

迎宾路中段大型低密自住社区，一期 9 栋 18 层纯板楼，围合式布局、人车分流、中央湖景 + 中央园林 + 700 米环形跑道

三大功能区：中央湖景公园、热带园林组团、高层住宅群、社区底商

楼栋排布：18 层小高层、坐北朝南、楼间距约 50–100 米，采光通风极佳、私密性强

设计亮点：纯板楼一梯两户、南北通透、双阳台、40% 高绿化、低密舒适、湖景视野

核心设计特色

央企低密大盘：中铁建开发、2.2 容积率、40% 绿化率、市区稀缺低密自住社区

纯板楼一梯两户：户户南北通透、全明格局、双阳台、采光通风最大化、居住密度低

中央湖景 + 园林：社区内中央湖景、热带植被、水系环绕、一步一景、负氧离子高

人车分流 + 全龄配套：全地下人车分流、700 米环形跑道、儿童乐园、泳池、架空层休闲区

三、户型详细解析（刚需 + 改善，全明通透）

主力户型（80–122㎡，2–3 房，精装现房）

80–89㎡ 两房两厅两卫（刚需主力）：

一梯两户、南北通透、三开间朝南、客厅开间 3.8–4.2 米、南向主卧套间、双阳台、全明厨卫、湖景 / 园景

动静分区、干湿分离、得房率约 98%、小家庭自住首选、性价比高

97–98㎡ 两房两厅两卫（舒适刚需）：

一梯两户、南北通透、四开间朝南、客厅开间 4.2 米、南向大阳台（约 8 米长）、主卧套间、南北双阳台、湖景无遮挡

入户花园、LDK 一体化、得房率约 100%、三口之家优选、自住舒适度高

110–111㎡ 三房两厅两卫（核心改善）：

一梯两户、南北通透、三开间朝南、客厅开间 4.5 米、南向大阳台、主卧套间（独立卫浴 + 衣帽间）、独立书房、南北双阳台、湖景 / 山景

动静分区、干湿分离、得房率约 102%、三代同堂优选、景观视野极佳

122㎡ 三房两厅两卫（大改善）：

一梯两户、南北通透、四开间朝南、客厅开间 4.8 米、南向超大阳台、主卧套间、独立储物间、南北双阳台、湖景 / 园景双视野

南北通透、动静分区、干湿分离、得房率约 105%、二胎家庭优选、自住舒适度拉满

梯户比与层高

梯户比：一梯两户（全楼栋），居住密度低、高峰期不拥挤、私密性好

层高：2.9–3.0 米（标准舒适层高，无压抑感）

四、精装交付标准（品牌硬装，省心入住）

全屋硬装：马可波罗 / 同档次地砖、立邦 / 多乐士墙面漆、实木复合门、全屋吊顶、入户玄关柜、品牌开关面板（公牛 / 西门子）

厨房：方太 / 老板烟机灶具、科勒 / 箭牌水槽、定制橱柜、台下盆、防水地砖、预留嵌入式家电位、全屋净水预留

卫浴：科勒 / 箭牌马桶、恒温花洒、浴室柜、智能镜、干湿分离、防滑地砖、主卧卫浴带淋浴、暖风机预留

电器：全屋分体式空调（格力 / 美的）、品牌灯具、开关插座、全屋智能家居基础布线

门窗：断桥铝中空玻璃窗、隔音隔热、全景落地窗、阳台推拉门、湖景视野

特色配置：入户智能门锁、太阳能热水、光纤入户、社区 Wi-Fi 覆盖

五、物业与安保服务（中铁建自持，稳定管理）

物业服务内容

24 小时管家服务：报修、保洁、代收快递、访客登记、租赁托管、日常便民服务、中铁建专属管家

日常维护：园林精细化养护、公共区域保洁、设施设备检修、电梯维保、垃圾清运、24 小时工程维修、湖景定期维护

业主活动：节日活动、泳池派对、邻里聚餐、社区文化活动、大型社区氛围

安保系统（全智能，成熟社区标准）

24 小时安保巡逻：门岗 + 园区巡逻 + 地库巡逻 + 湖景巡逻，全时段值守、中铁建专业安保

智能门禁：人脸识别 + 刷卡 + 密码，陌生人无法随意进入、住宅组团独立门禁

高清监控：园区全覆盖、夜间红外高清、实时录像、湖景重点监控

车辆管理：车牌自动识别、智能道闸、地下车库专属管理、人车分流、访客车辆登记

六、小区内部配套（业主专享，全龄完善）

1）园林与景观（40% 绿化率，湖景 + 园景）

中央湖景公园：亲水步道、湖心岛、景观亭、休闲座椅、推窗见湖、度假感强、社区内稀缺湖景

热带滨海园林：棕榈树、三角梅、鸡蛋花、凤凰木、椰子树、多层次绿植、四季花开、水系环绕、一步一景、负氧离子高

700 米环形健康跑道：塑胶跑道、湖景步道、观景平台、适合晨跑 / 夜跑 / 康养散步、湖景视野

休闲庭院 + 景观亭：园林深处休憩空间、休闲座椅、遮阳廊架、下午茶 / 阅读 / 邻里交流、湖景休憩

2）休闲与全龄设施（自住友好）

露天泳池：成人标准泳池、儿童浅水区、池边躺椅、遮阳伞、社区泳池、度假感强

健身中心：基础器械、有氧区、力量区、园景健身环境、24 小时开放

儿童乐园：户外滑梯、秋千、沙坑、攀爬网、安全软包、全龄童趣设计、湖景旁童趣空间

架空层休闲区：一楼架空，设置休闲座椅、棋牌桌、邻里互动、全龄活动空间、通风防潮

3）生活配套（社区自带，基础成熟）

社区底商：便利店、餐饮、干洗店、美发店、满足日常一站式需求、生活氛围浓

快递驿站 + 外卖配送：主流快递全覆盖、外卖直达家门口、便捷生活、24 小时配送

七、周边配套（15 分钟市区生活圈，成熟度高）

交通（市区主干道，便捷出行）

距迎宾路主干道：约 0 米，出门即主干道、自驾通达全城、三亚中轴线

距环岛高速 G98 吉阳出口：约 2km，车程 4 分钟，上高速快、通达全岛

距三亚高铁站：约 5km，车程 10 分钟，直达海口 / 环岛高铁、出行便捷

距三亚凤凰国际机场：约 14km，车程 20 分钟，出行便捷、国内国际航班

公交：小区门口多个站点，9 路、20 路、23 路、27 路等，直达市区 / 免税城 / 亚龙湾 / 三亚湾

商业（成熟商圈，一站式购物）

中粮大悦城购物中心：步行可达，10 万㎡高端商业、国际品牌、影院、超市、一站式购物

乐天城商圈：约 2km，车程 4 分钟，大型购物中心、影院、超市、餐饮齐全

海旅免税店：约 3.5km，车程 6 分钟，免税购物、国际品牌、价格优惠

荔枝沟农贸市场：约 2.5km，车程 5 分钟，生鲜果蔬、烟火气足、日常采购方便

医疗（基础完善，满足日常）

三亚市中医院（三甲）：约 3.5km，车程 7 分钟，中医综合医疗、日常门诊 / 住院、三甲医院

三亚市妇幼保健院：约 4km，车程 8 分钟，妇幼专科、日常产检 / 儿童就医、设备先进

南新医院：约 2.5km，车程 5 分钟，日常门诊 / 拿药 / 输液、便捷就医、社区医院

教育（全龄段，学区稳定）

吉阳区第七幼儿园：约 800 米，普惠性、环境好、接送方便

东岸外语学校（公立）：约 1km，学区内、可落户入学、重点小学、师资优质

三亚市荔枝沟中学（公立）：约 2km，初中义务教育、重点中学、升学率稳定

海南热带海洋学院（大学城）：约 2.5km，高校氛围、人文环境好、学术气息浓

景观与休闲（湖景 + 公园，日常放松）

社区内中央湖景：约 0 米，推窗见湖、亲水步道、湖心景观、度假感强

吉阳湿地公园（千亩）：约 0 米，城市绿肺、散步 / 骑行 / 亲子活动、天然氧吧、家门口公园

东岸湿地公园：约 3km，城市绿肺、散步 / 骑行 / 亲子活动、天然氧吧

千古情大剧院 + 主题公园：约 2km，文化娱乐、休闲游玩、周末好去处

八、核心优势（必看亮点）

央企开发 + 70 年产权可落户：中铁建央企、品质有保障、民水民电、天然气入户、可落户上学、学区稳定

低密高绿 + 湖景社区：容积率 2.2、绿化率 40%、中央湖景、市区稀缺低密自住社区、生态环境极佳

纯板楼一梯两户 + 南北通透：户户全明、南北对流、双阳台、采光通风最大化、居住密度低、舒适度高

迎宾路核心 + 成熟配套：吉阳区核心、15 分钟生活圈、大悦城 / 乐天城近、教育医疗齐全、生活便利

自住友好 + 全龄配套：泳池、健身、儿童乐园、环形跑道、架空层休闲区、社区底商、自住氛围浓

不潮湿 + 市区核心：距海 6km、不靠海、无潮湿、市区核心位置、生活便利、适合长期居住

九、明显不足（必须接受的短板）

不靠海 + 无海景：距海 6km、无海景资源、亲海体验弱、潮湿感低

部分楼栋临主干道（噪音）：前排楼栋临迎宾路、北向户型略有噪音（60 分贝左右）、浅眠者需规避

物业费中等偏高：4.28 元 /㎡/ 月、中铁建自持物业、后期持有成本一般

社区人气待积累：2025 年刚交付、成熟度一般、人气不如一山湖等老社区

户型面积偏大：80㎡起、刚需小户型选择少、低门槛上车难

十、适合人群（精准匹配）

✅市区刚需 / 小家庭自住：看重央企品质、70 年产权可落户、低密高绿、湖景生态、全龄配套、长期居住方便

✅落户上学家庭：70 年产权可落户、东岸外语学校 + 荔枝沟中学学区稳定、教育资源优质、生活配套成熟

✅养老 / 康养人群（不喜潮湿）：追求市区生活便利、中央湖景 + 湿地公园生态、安静不潮湿、三甲医院近、中铁建物业

✅改善自住 / 二胎家庭：看重纯板楼南北通透、一梯两户低密、双阳台、湖景视野、自住舒适度高、全龄配套

❌一线海景刚需：追求300–500 米亲海、无遮挡海景、度假型居住

❌极致低密纯别墅：追求1.0 以下容积率、别墅 / 洋房、私密度假感、人口极少

三亚一山湖

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