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深圳岗宏融湖盛景

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融湖盛景花园项目位于龙岗区平湖街道辅岐路与辅城坳阳光路交叉口东北侧，东侧为信德学校，项目已开展厅，预计将在四季度入市。宗地号G04215-0159，建设用地面积约5万平方米，用地性质为二类居住用地，总建筑面积约27万平，计容建筑面积约20.5万平方米。

项目位于龙岗区平吉大道与平龙路交汇处，融湖中心城分五期开发，一期的融湖世纪花园和二期的融湖时代花园前几年已入市，本次入市的是项目三期，房源位于3栋ABC座，推售112套房源，备案名为融湖盛世花园，四期还处于地基建设阶段，五期有待于开发。

其中住宅184787平方米，商业11707平方米，物业服务用房400平方米，幼儿园2700平方米（用地面积3000平方米，班数9个）。项目共规划5栋建筑，其中1-4栋为住宅+底商，5栋为幼儿园，绿化率40%，停车位总计1600个，合计1801套房源，套内建筑面积小于90平的1430套，占比79.40%。

户型分布：本期共有三个户型，82㎡3房、94㎡3房2卫、111㎡4房2卫。延续融湖中心城一贯的风格，户型主要以刚改户型为主，本期还有82㎡上车户型。82㎡ 户型客厅开间达3.45米，动静分区明显，小次卧略显紧凑；94㎡户型格局与82㎡相似，相比之下多了1个主卫，公共空间和厨房都差不多；111㎡户型横厅设计，户型南北通透，公共空间显得阔绰，不过功能分区不明显。

项目综述：项目整体环境一般，居住氛围较差，周边多以农民房和工业园区为主，南北两侧分布较多的工业园区，缺乏周边配套，步行1.5公里范围内并无大型商业配套，整体性价比相对一般。此前，项目前面开盘备案均价为4.3万/㎡（毛坯），价格相对于同片区的其他房源可能相对偏高，关注度相对一般。

地铁规划：

据规划，有4条地铁线汇于平湖，深圳地铁17号线连接平湖与罗湖，计划延至牛湖与4号线打通；18号线西接宝安、光明与盐田；10号线东延龙岗中心城；21号线连接龙岗、平湖与南山、前海。

据悉，17号线、18号线、21号线以及10号线东延段，均有望纳入深圳市轨道五期。

▲ 深圳市规划和自然资源局关于《深圳市城市轨道交通21号线交通详细规划》（草案）的公示

另外有3大城际，广深城际途经平湖站，从平湖11分钟可到达深圳罗湖火车站，约1小时到达广州东站。深惠城际起于前海，经西丽、龙华进入平湖，再东延至凤岗、大运、坪地。相关规划图显示，从平湖至南山西丽仅3站，至龙岗大运只有2站。再过3年，从平湖枢纽到南山西丽，只需要10多分钟。据悉，深惠城际平湖站，2021年底已开工，预计2026年通车。

▲ 深惠城际规划图

深大城际连接宝安机场与惠州大亚湾的的城际轨道之间，在平湖白泥坑设有一站。据规划，从白坭坑至宝安机场T4枢纽只有6站，仅需20多分钟。而东至坪山仅2站，10多分钟即可抵达。

▲ 深大城际规划图

平湖有物流通路，有一条铁路是“湾区号”中欧班列，已于2020年8月18日从深圳平湖南国家物流枢纽站首次启航，为粤港澳大湾区国际物流再开新通路。除“湾区号”中欧班列外，“湾区号”中老国际班列（深圳-老挝）已于去年底开通。

目前，选择“湾区号”中欧班列的企业累计已超过2600家，其中深圳本地企业约占三成，包括了华为、比亚迪、稳健医疗等知名企业。据深圳海关统计，2022年一季度，深圳“湾区号”国际班列累计开行30列，其中“湾区号”中欧班列开行26列，货重13443吨、货值7.3亿元，分别同比增长13.7%、31.5%，搭载货物以家电、防疫物资、日用品为主，主要发往中东欧国家。未来平湖将有超10条轨道连接全城和大湾区。

从合正新悦出发，导航驾车约25分钟到达罗湖区政府、约40分钟到达福田区政府、约50分钟到达南山区政府（数据来源：百度地图）。

平湖站即为平湖枢纽的地铁配套站点，未来还将接入地铁17、18号线，以及深惠城际线（在建中）等。最终形成集国铁、城际、城市轨道多层次多轨道交通汇聚（广深城际、深惠城际、地铁 10、17、18 号线等）于一体的综合交通枢纽，并形成平湖的中心门户。

学校配套：项目的东侧为九年一贯制信德学校，办学规模小学24个班，学位为1080个;初中12个班，学位为600个；项目自带2所幼儿园。融湖盛景花园规划有幼儿园，九年义务教育则有信德学校，目前学位略紧张。目前信德学校扩建工程相关告示已经公示，未来学位紧张的局面或能得到缓解。

商业配套：目前融湖中心城一期底层临街商铺可满足日常生活休闲所需，三期融湖居底层商业目前也逐渐发展起来。未来四期将建成集中商业，将极大的的改善项目和周边的商业环境。目前4期已经封顶，预计2023年可投入使用，五期也规划有1.17万㎡临街底商。据悉，四期及五期的商业均为开发商自持。

融湖盛景花园周边较大型的商业则有华南城和万达广场，另有熙璟城商业，直线距离均约2公里；另外佳兆业平湖佳兆业广场近10万㎡集中商业，距离项目直线距离约1.2公里。

周边配套：项目周边配套相对缺乏，只有平湖生态园，但距离相对较远，地图显示，步行距离约2.3公里，所需时间需要35分钟。

价格分析：今年五月，融湖盛世花园推售24套现房，户型面积89-112㎡，均价约4.5万/㎡（毛坯）；分别位于1栋、2栋、3栋A座、3栋B座、3栋C座， 其中1套房源作为展示储备，可售房源23套，冻资入围24批。项目北侧的融湖中心城一期、二期指导价均为4.3万/㎡，其中一期为1993年小区，二期为2014年小区。

开发商： 项目开发商为深圳市鼎宏投资发展有限公司，实为深圳岗宏集团的全资控股。岗宏集团成立于1996年，主营地产开发、股权投资、医疗健康、物业管理等4大核心业务，目前开发过的楼盘有，住宅类: 龙城国际、宏兴苑、壹克拉；城市更新类：融湖中心城、泽润华庭、园岭项目；写字楼类：大运写字楼、园岭写字楼；集中商业类：融湖广场集中商业、园岭集中商业；产业园区：岗宏仓储物流园、岗宏李朗工业园。

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