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一、 项目核心档案

1. 基础信息

项目名称：越禧府（备案名：保隆越禧府）

开发商：广州保隆房地产开发有限公司（越秀本土实力房企）

物业公司：广州保隆物业管理有限公司

物业费：5.23 元/㎡·月（全屋智能化高精装标准）

产权性质：70年普通住宅（精装交付）

当前状态：现楼/准现楼在售，即买即住（2025年底已交付）

总规模：占地面积约 49693㎡，总建筑面积约 48693㎡

容积率：约 4.91 - 8.02（争议数据，实际感受偏紧凑）

绿化率：约 20% - 30%（打造约6000㎡宋式园林）

总户数：约 447户（规划3栋30层高层）

车位配比：约 1:1.07（规划车位约479个，车位充足）

二、 区位价值：越秀核心的“学位+CBD”双核驱动

越禧府位于越秀区环市东CBD与东山口人文板块的交汇处，紧邻先烈南路，与广东省重点中学执信中学本部仅一路之隔。该板块是广州传统的“富人区+教育强区”，兼具老城区的成熟便利与深厚的人文底蕴。

1. 交通通达性（四地铁环绕）

地铁（核心优势）：项目距离地铁5号线/6号线区庄站约500-600米（步行约8分钟），可1站直达淘金、2站达珠江新城、4站达体育西，通勤效率极高。未来还将受益于在建的12号线（建设大马路站）和13号线二期（农林下路站），形成四地铁环绕的交通矩阵。

路网：紧邻环市东路、东风东路、东濠涌高架，自驾约10分钟可达天河体育中心，15分钟覆盖老四区（越秀、天河、荔湾、海珠）。

公交接驳：楼下即“执信中学”、“先烈南路”公交站，24条线路通达全城。

2. 地段稀缺性

项目处于“学府+医疗+商圈”的黄金三角：南侧紧邻执信中学（本部），东侧汇聚中山大学附属第一医院、中山眼科中心等四大三甲医院，西侧承接环市东友谊商店、丽柏广场高端商圈。这种“下楼即名校，步行达医院”的格局，在主城区存量房中极为稀缺，资产保值性极强。

三、 产品力解析：“宋式园林+全屋智能”的改善之作

作为越秀区断供十年后的稀缺新盘，越禧府在产品设计上紧扣“老城区改善”痛点，主打低密园林与高精装标准，在有限地块内实现品质最大化。

1. 户型设计亮点（主力71-153㎡）

71-85㎡ 紧凑两至三房（刚改上车）：极致上车户型。在71㎡级面积内实现两房两厅一卫，部分户型做到南北通透，总价约465-580万，是入驻越秀核心区的最低门槛之一。

97-108㎡ 舒适三房（性价比之王）：热销爆款。实用率约78%，三房两厅两卫设计，主卧套房配置，LDK一体化厅堂（客厅、餐厅、厨房连通），总价约780-800万，满足三口之家的全生命周期需求。

135-153㎡ 奢阔四房（改善首选）：大面宽横厅，南向阳台长达7米以上，主卧双衣帽间，对标主城区改善盘的尺度感，总价约1000-1099万。

2. 精装与公区标准

装修风格：现代简约风，标配大金中央空调、全屋智能化系统、一线品牌厨卫（如方太、科勒等），现楼即买即住，规避了期房烂尾风险。

公区设计：打造约6000㎡的宋式园林，引入名贵绿植，打造环形跑道、儿童活动区及多个主题花园，在越秀高密区域实属难得。

梯户比：2梯4户或3梯6户，定位刚需改善，高峰期候梯压力适中。

四、 配套资源：顶配的“铁学医商”闭环

1. 教育（王牌资源）

学区优势：项目对口建设六马路小学（省一级），小升初参与越秀区第三组电脑派位，涵盖执信中学（本部）、二中、广大附中、十六中、育才中学、华侨外国语学校等8所省一级名校，入读优质初中的概率极高。

全龄教育：周边还汇聚了中山大学北校区（医学院）、广州铁路职业技术学院等高校，人文氛围浓厚。

2. 商业与医疗

商业配套：项目自身规划有超8000㎡商业体，满足日常生鲜、餐饮需求。周边1公里内覆盖友谊商店、丽柏广场、东山广场、中华广场等高端商圈，生活便利度极高。

医疗资源：步行5分钟范围内覆盖中山大学附属第一医院、中山眼科中心、肿瘤医院等四大三甲医院，医疗保障能级在广州首屈一指。

3. 生态与产业

生态大城：距离广州起义烈士陵园约600米，步行10分钟可达黄花岗公园，推窗见绿，出门入园。

产业红利：紧邻环市东CBD（广州初代CBD），周边汇聚大量省直机关、领事馆及跨国公司总部，圈层纯粹，租赁需求与资产增值潜力双高。

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