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同润·朱韵澜庭项目是由上海老牌房企同润集团倾力打造，是板块内少见的纯低密洋房+叠墅、无高层、无保障房、无底商嘈杂的高端江南宜居社区。整体定位为西上海改善型静谧住区，主打低密、高得房、现房、双面滨水、新中式园林五大核心优势，居住纯粹度、舒适度与宜居度在朱家角板块极具竞争力。

一、项目整体规划与整体定位

同润·朱韵澜庭总占地面积约24200平方米，总建筑面积约47600平方米，整体容积率仅1.25，绿化率高达35%，属于上海外环外十分稀缺的超低密改善社区。在整个青浦淀山湖、朱家角板块，1.25容积率的纯住宅社区非常少见，对比周边刚需高层社区，居住密度更低、楼间距更开阔、私密性更强、整体居住质感更高。

社区整体规划纯粹干净，全盘由8层精装洋房、6层低密叠墅组成，无超高层、无沿街商住混合楼栋、无租赁保障房，整体业主圈层统一、居住氛围纯粹安静。小区整体总户数仅279户，属于小型精致社区，人口密度低、不拥挤、入住舒适度极高，区别于市面上动辄上千户的大盘社区，社区管理更精细、邻里环境更纯粹。

小区整体采用全地下人车分流设计，地面完全行人专属，杜绝车辆穿行带来的噪音、尾气与安全隐患，老人小孩在园区活动更加安全舒适。项目车位配比达到1:1.3，车位充足，完全满足一户多车家庭需求，地下车库空间宽敞、动线清晰，整体停车体验极佳。

二、建筑风格、外立面设计与居住尺度

项目建筑采用当下高端住宅流行的现代新中式江南美学风格，融合朱家角古镇水乡文化底蕴与现代简约建筑线条，整体雅致高级、耐看大气、辨识度极高。建筑主体采用米白色高品质真石漆搭配深灰色金属收边，局部点缀中式仿木格栅、简约线条立面元素，兼顾江南古韵气质与现代住宅的干净利落，耐候性强、长期居住不易老旧。

楼栋排布采用错落式布局，保证每一栋楼栋的采光面、通风面最大化，同时规避楼栋对视问题，保障居家私密性。洋房标准层层高约2.9米，空间开阔不压抑，通风采光优异；叠墅产品层高达到3.3米，空间尺度感更强，改造可塑性高，整体空间体验远超普通高层住宅。

小区分为两大主力产品体系，覆盖刚需、刚改、改善全周期居住需求：

1、8层精装洋房产品：主力建面约89-94㎡三房两厅两卫，户型方正、南北通透、三开间朝南，全屋全明格局，无暗间、无死角。阳台尺度开阔，观景采光效果出色，主卧配备独立卫浴、私密飘窗，居住舒适度高。洋房得房率高达78%左右，远超市区高层住宅，空间利用率极高。全屋精装交付，配备中央空调、地暖、新风系统三大健康家居系统，厨卫品牌优质，细节做工精细，交付即可直接入住，无需额外装修投入。

2、6层低密叠墅产品：主力建面约115-143㎡三至四房改善户型，分为上叠、中叠、下叠。叠墅为独立分区居住，私密感更强，属于社区高端改善产品。下叠附赠南向私家庭院，可打造庭院花园、休闲空间；上叠附赠超大星空露台，可观景、养花、休闲、晾晒；整体空间开阔、多套房设计、功能分区清晰，适合二胎家庭、三代同堂改善居住。叠墅得房率高达85%以上，实际使用空间远超产证面积，性价比突出。

项目为实景现房社区，2024年已全部完成交付，小区外立面、园林景观、公共设施、楼栋大堂全部实景呈现，品质肉眼可见，彻底规避期房烂尾、减配、交付落差等风险，买房更安心。

三、社区内部园林景观与全龄配套

同润·朱韵澜庭依托地块天然优势，打造双面环水的滨水园林社区，坐拥约350米原生水岸线，是朱家角板块少有的真正临水而建的低密住宅。社区内部景观以“江南水韵、诗意栖居”为设计核心，打造一轴、多院、滨水步道的立体园林体系，整体景观层次丰富、氛围感十足。

社区中央打造中心景观庭院，搭配镜面水景、景观置石、中式回廊、绿植花境、阳光草坪等多重景观节点，植被采用高低错落的乔木、灌木、地被多层次搭配，选用乌桕、银杏、香樟、朴树等名贵成年树种，四季常绿、四季有花，做到春有繁花、夏有浓荫、秋有落叶、冬有绿意，推窗即景、步步如画。

社区内部配套主打精致实用、全龄友好，虽然社区体量精致，但功能配套十分完善，充分满足日常休闲、运动、亲子、社交需求。园区内设置环形健身步道，串联整个社区景观带，日常晨跑、夜跑、散步十分惬意；设置大面积阳光草坪，可供业主露营、野餐、亲子嬉戏、邻里活动；社区规划休闲景观廊架、休憩座椅，供业主日常乘凉聊天、观景放松。

同时社区配置全龄泛会所空间，涵盖儿童专属游乐区，地面采用环保软胶材质，安全防滑，配备滑梯、攀爬设施、趣味玩乐装置，满足不同年龄段孩子玩耍需求；老年休闲区域设置健身器材、休闲桌椅，适合长者日常健身、休闲交流；社区还设置共享休闲空间，可供邻里交流、日常休憩，居住氛围温馨。

小区自带社区商业配套，包含便民超市、生鲜零售、日常服务业态，完全满足业主日常买菜、购物、生活所需，足不出社区即可解决基础生活需求。

四、立体交通体系：地铁+自驾+公交全覆盖

项目地处朱家角核心居住区，交通配套成熟完善，形成高效便捷的三维立体交通网络，无论是日常通勤、市区出行、城际出游都十分便利。

轨道交通方面：小区距离17号线淀山湖大道站直线距离约2公里，骑行10分钟左右即可抵达，乘坐17号线可快速直达朱家角、东方绿舟，8站直达虹桥火车站、虹桥商务区，可无缝换乘2号线、10号线等市区主干地铁线路，快速通达徐家汇、人民广场、静安、陆家嘴等核心商圈，通勤效率高。同时区域内规划沪苏嘉城际、示范区线等多条轨交线路，未来板块交通能级再度升级，长期保值性更强。

自驾出行方面：项目紧邻阁游路、港周路、淀山湖大道等城市主干道，快速衔接G50沪渝高速、崧泽高架、上海绕城高速，自驾可快速直达虹桥枢纽、大虹桥商务区、七宝、莘庄、上海市区，同时可便捷通往苏州、嘉兴等长三角城市，自驾出行四通八达。

公共公交方面：小区周边密布多条公交线路，青浦15路、青浦19路、朱家角专线等多条线路环绕，可轻松接驳地铁、商圈、医院、学校，满足无车出行、短途出行需求，日常出行十分便捷。

五、周边商业配套：繁华成熟，一站式生活

同润·朱韵澜庭周边商业配套成熟完善，3公里范围内聚集青浦核心重量级商业集群，吃喝玩乐购一站式全覆盖，生活氛围浓厚。

距离项目不远即有青浦万达茂、青浦吾悦广场、东渡蛙城、宝龙广场四大成熟大型商业综合体，总体量超百万方，涵盖大型超市、品牌零售、影院、餐饮、亲子游乐、健身、娱乐等全业态，日常逛街、聚餐、看电影、购物完全不愁。同时项目紧邻朱家角古镇特色商业街，拥有大量特色餐饮、文创店铺、休闲街区，闲暇生活丰富多元。社区自带便民商业，满足日常柴米油盐，大型商圈满足周末休闲娱乐，生活便利度极高。

六、全龄段教育资源，教育氛围浓厚

项目周边教育资源密集，覆盖幼儿园、小学、初中、高中全龄段优质教育，是朱家角板块教育资源突出的宜居地块。小区直线约300米即可抵达上海青浦兰生复旦学校，属于区域内口碑极强的12年制优质学校，师资力量雄厚、教学氛围浓厚。

周边同时环绕复旦五浦汇实验学校、复旦附中青浦分校、上海平和双语学校青浦校区、朱家角小学、朱家角中学等一众公办、民办优质学校，教育选择丰富，学术氛围浓厚，能够充分满足家庭长期教育规划需求。

七、医疗配套完善，健康保障充足

小区周边医疗体系完善，基础医疗、三甲高端医疗全覆盖，为家人健康保驾护航。3公里范围内拥有复旦大学附属中山医院青浦分院（三乙）、青浦区中医医院（三乙）等成熟公立医院，日常感冒发烧、体检复查、慢病诊疗完全够用。

同时区域内规划建设复旦大学附属红房子医院青浦分院、上海市儿童医院青浦分院两大三甲顶级医疗资源，未来落地后将大幅提升整个朱家角、淀山湖板块的医疗能级，区域宜居价值再度升级。社区周边还有多家社区卫生服务中心，基础就医十分便捷。

八、生态环境：双河环绕、五A景区旁，宜居度极高

同润·朱韵澜庭是真正意义上的生态宜居型住区，地块天然双面环水，坐拥原生河道景观，社区内部绿化丰盛、外部水系环绕，空气湿润、环境静谧，是市区稀缺的生态住区。

项目紧邻大淀湖生态公园，直线2公里可达朱家角5A级古镇景区，3公里范围内覆盖淀山湖风景区、东方绿舟、环城水系公园等超级生态资源，拥有上海罕见的湖、河、园、古镇四位一体的生态环境。日常可以散步、骑行、露营、亲水观景，远离城市喧嚣、常年鲜氧环绕，居住舒适度、康养属性远超普通市区住宅，非常适合自住、康养、改善居住。

九、物业服务与社区安全管理

小区由广东中奥物业提供全程物业服务，物业费3.6元/㎡·月。中奥物业具备成熟的高端社区服务经验，服务体系规范、日常管理精细，主打贴心、细致、安心的社区服务。

社区实行24小时全天候安保巡逻、智能门禁管理、人脸识别进出、高清监控全覆盖、电子巡更系统，全方位保障社区安全。公共区域每日定时保洁、楼道定期消杀、园区道路及时清扫，常年保持社区干净整洁。专业绿化团队定期养护园林植被、修剪花木、维护水景景观，保证社区四季景观优美。物业维修团队24小时响应，快速处理业主报修、设施维护问题，居住体验安稳舒心。

十、小区整体居住优势总结

1、超低密居住：1.25容积率纯墅区，无高层压迫感，居住舒适度远超周边刚需社区；

2、纯粹圈层：全洋房+叠墅规划，无底商、无保障房，社区干净纯粹；

3、现房实景：全部交付、实景可见，无交付风险、品质真实可鉴；

4、双面滨水：天然水系环绕、江南园林景观，生态宜居属性拉满；

5、高得房率：洋房78%、叠墅85%超高得房，空间性价比极高；

6、配套成熟：商业、教育、医疗、交通全部落地，无需长期等待；

7、政策红利充足：长三角示范区+大虹桥+华为科创辐射三重加持，保值稳定。

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