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东莞松湖瑞府

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项目外停车场位置的现状地块，已由锦裕实业承担改造的前期服务，未来将开发为二期住宅，近期则打造为对外开放的露营打卡地。

丨松湖瑞府实景

丨东莞楼市发布于2023年11月

据项目销售介绍，松湖瑞府预计将在本月末正式开放样板房，而正式开盘将去到2024年1月。

至于价格方面，现场销售表示项目已开启诚意登记，登记客户可享99折。

预计约115平的四房大约会在2.5-2.6万/平左右；约75平的小三房在2.3-2.5万/平左右（最终折扣未确定，以现场公布为准）。

以该价格估算（2成首付），松湖瑞府三房户型最低上车首付门槛仅约35万元，四房首付最低约60万元。

丨松湖瑞府效果图

图源：项目资料

楼市君了解到，大岭山目前过半在售项目处于尾盘阶段，释放出较大折扣：

如首铸珑远森湖翠珑湾，折扣价格最低约2.2万元/平；中海松湖璟尚，尾盘折后价格约2.3万元/平。

松湖瑞府约2.3-2.6万元/平的吹风价格，与同镇在售项目的折扣价格相比，优势并不大。

同时，对比所有新盘的户型面积，松湖瑞府约75-115平的面积段已被其他竞品覆盖，且竞品户型格局更大。

这就意味着，一批更有购买力的客户，已在前期被分流走。

整体来看，松湖瑞府若想在大岭山“出圈”，或许需要更努力地卷价格、卷服务，对开发商的操盘要求较高。

贰

改善设计下放至刚需盘

周边配套成熟完善

新盘若缺少独家优势，在竞争激烈的大岭山很难打出名声。

如松湖云溪，标榜自己一线临松山湖；未来天空之城，打造大城TOD生活；森湖翠珑湾，则是镇内首个推出大面积改善户型的项目。

在多元化的竞品前，松湖瑞府又能凭什么制胜？楼市君扒到了产品及区位两大优势：

1、改善设计下放至刚需户型：

南北全明，主卧双面采光享270°景观

松湖瑞府推出建面约75-118平的三至四房，面积段设置虽偏向刚需，但楼市君发现，有部分改善户型设计理念被下放至该项目内。

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豪宅追求的是高居住品质，而最能提升居住质感的设计，被安排在项目的主卧空间：

约75-85-90-115平的四个户型，主卧均可打造宽面L型飘窗，飘窗横纵向开间几乎均与主卧墙面同宽，采光通风良好且可270°瞰景。

除约85平三房外，所有户型均为横厅设计，4开间采光，并带有玄关飘窗、餐边飘窗，南北通透且空间感更强，格局大气。

整体来看，松湖润府室内户型布局整体较佳，社区整体规划也有亮点。

丨松湖瑞府效果图

图源：项目资料

项目4个楼栋朝南一字型排列，前后无遮挡；小区外部采取酒店式大堂设计，还打造了一座下沉式园林会所，将规划恒温泳池、健身场馆等设施。

整体而言，刚需客群也能获得较为舒适的居住体验。

2、地处大岭山镇中心板块

交通、教育等配套成熟

松湖瑞府位于大岭山镇中心，距离镇政府约2公里。

交通方面，由项目步行可达1号线大岭山站，未来可3站达松山湖、6站达鸿福路；

临近大岭山大道及莞长路等主干道，可迅速通达城区、滨海片区、松山湖及深圳，对于自驾群体来说也较为便捷。

丨技术生成

大岭山中心小学、大岭山中学均在2公里范围内，能满足孩子12年的教育需求；

项目与大岭山体育公园仅一路之隔，无论是休闲还是运动，都是个好去处。

商业方面，项目距离2公里范围内有领尚购物广场和天和百货等大型商场，可满足日常购物娱乐所需。

总体来看，项目地段较为优越，周边生活配套设施完善且居住氛围成熟。

丨大岭山领尚购物广场实景

丨图片来源：领尚购物广场官微

凭借较佳的产品力及区位条件，松湖瑞府不失为大岭山首置客户的好选择，就看项目价格能否给到更大惊喜了。

叁

90平内小户型成交约占25%

全市11盘推出小面积产品

楼市君注意到，近期选择推售小户型产品的新盘不在少数。

除松湖瑞府外，目前东莞有11个新盘，将最小户型面积压缩至80平以内、最大户型压缩在120平以内。

而这11个项目，在售均价普遍低于全市新房均价（2.9万元/平），在售价格在1.6-3.2万元/平间。

在改善项目层出不穷，且高购买力客户被集中至城区、松湖等核心板块的情况下，改变赛道主攻上车户型的项目，做出了差异化的尝试，一定程度上可避开激烈的市场内卷。

那么，市场对于小户型产品的取向，又是怎样的呢？

东莞松湖瑞府

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1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。

4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

二、产权类型

1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。

2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。

3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。

4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。

三、房屋面积计算

1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。

4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。

5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。

6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。

7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。

8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。

9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。

10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。

11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。

12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。

13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。

四、购房流程与注意事项

1. 流程：

o 准备阶段：购房者需明确购房需求和预算，选择合适的房源和开发商。

o 看房选房：实地查看房源，了解房屋位置、户型、面积、装修等情况，同时对比不同房源的性价比。

o 签订合同：与开发商签订购房合同，明确房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款。

o 办理贷款：如需贷款购房，需向银行或公积金中心申请贷款，并提交相关材料和证明。

o 验收房屋：在交房前进行房屋验收，确保房屋质量符合合同约定。

o 办理产权证：缴纳维修基金和契税后，办理房屋产权证和土地使用证

2. 注意事项：

o 产权审查：要求卖方提供合法的产权证书正本，并查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。

o 房源审查：搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。

o 房屋质量：检查房屋质量，包括墙面、地面、天花板等是否有渗水、裂缝等问题。

o 物业与配套：了解小区的物业管理水平、配套设施是否完善，以及周边的生活环境。

o 合同细节：在签订合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自身权益不受损害。

五、房屋贷款与税费

1. 房屋贷款：

o 条件：贷款人需具有完全民事行为能力、常住户口、固定住所、正当职业和稳定收入来源，并具备按期偿还贷款本息的能力；抵押房产需产权明晰、符合

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