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广州合生缦云

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一、基础核心信息

开发商 / 物业 / 产权 / 交付：合生创展（缦系高端线）；缦系专属物业 / 肯菲特国际物业，物业费 6.8–9.9 元 /㎡/ 月；70 年住宅产权；一期 2024 年底已交付（现房可即买即办证），二期 2026 年内精装交付

体量与指标：总占地约 8.1 万㎡，总建面约 37 万㎡；16–17 层纯板式小高层，2 梯 2 户 / 3 梯 2 户，专梯专户 + 私家电梯厅；容积率 2.59（天河改善盘罕见低密）；绿化率 35%+；车位配比 1:2.1–1:3（多车家庭无忧）

建筑特色：全铝幕墙外立面（三喷两涂工艺，耐久性强）；半山台地园林 + 空中栈道 + 立体儿童区，最大化利用原生坡地

三、交通与全维配套

交通：距 21 号线大观南路站约 2 公里、4 号线黄村站约 2.5 公里（需公交 / 自驾接驳）；紧邻悦景路、黄云路、环城高速，自驾 20 分钟可达珠江新城、金融城、琶洲；规划新增智谷轨道站点，未来通勤更便捷

教育（核心卖点）：配建 15 班公办幼儿园 + 18 班公办小学 + 27 班公办初中，已签约天河外国语学校教育集团（九年制），2025 年 9 月已正式开学；周边有清华附中、执信中学天河校区、广州中学等省级名校，教育资源密集

医疗：15 分钟车程覆盖中山三院岭南分院、中山一院东院、广东省第二人民医院等三甲医院，医疗保障充足

商业 / 生态：自带约 3800㎡星际会所 + 社区商业街区；20 分钟可达太古汇、天河城；坐拥约 71 万㎡原生半山森林、约 2 万㎡月亮湖，毗邻大观湿地公园、天河儿童公园，生态环境极佳

四、核心优缺点

✅ 优点

天河核心区稀缺半山 + 湖景生态资源，低密纯板式社区，居住舒适度高

12 年一站式公立教育，天外集团办学且已开学，学区确定性强

一期现房、二期准现房，交付风险低，品质实景可验

专梯专户 + 私家电梯厅，3.3 米层高，全铝幕墙，产品细节与私密性到位

车位配比充足，适合多车家庭

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