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三亚一山湖

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一、小区基础档案（硬核参数）

楼盘全名：三亚・一山湖（一期 / 二期，又称 “俄罗斯旅游度假城”）

开发商：黑龙江建投集团（国企）+ 北京佳龙集团

总占地：约 647 亩（迎宾路第一大盘）

总建筑面积：约 100 万㎡（分两期开发）

容积率：一期 1.5 / 二期 1.58（市区超低密，舒适度极高）

绿化率：42%（超高绿化，湖景 + 山景双景观）

产权年限：70 年纯住宅（民水民电、天然气入户、可落户、有学区）

总户数：一期约 4272 户，二期约 1915 户，整体超 6000 户

楼栋总数：一期 26 栋 + 二期 24 栋，共 50 栋（11–20 层小高层 / 高层，板塔结合）

建筑类型：现代简约、坐北朝南、南北通透、湖景 / 山景双景观、点式 + 板式结合

交房时间：一期 2016 年（已入住，成熟社区）；二期 2026 年 9 月（准现房）

装修标准：全屋精装交付（2000–3500 元 /㎡标准，品牌硬装）

物业：绿城物业服务集团（全国 TOP 物业，管理成熟）

物业费：住宅约3.98 元 /㎡/ 月

车位：一期地下 1822 个 + 地上 225 个；二期 2495 个，配比约1:1，全地下人车分流，预留充电桩

距海距离：直线约6km（不靠海、不潮湿、市区核心）

核心地标：迎宾路超级大盘、10 万㎡原生湖、吉阳湿地公园、低密高绿、成熟大社区

二、整体规划与分区布局

整体格局

三亚迎宾路中段百万方超级大盘，分两期开发，围合式布局、人车分流、中央 10 万㎡原生湖景、双公园环绕

五大功能区：中央湖景公园、热带园林组团、高层住宅群、500 米风情商业街、1200㎡超市 + 6 班公立幼儿园

楼栋排布：11–20 层小高层 / 高层，坐北朝南、楼间距 30–80 米，采光通风极佳、私密性强

设计亮点：4.5 米首层架空泛会所、中央湖景、双泳池、高绿化、全龄活动空间、湖景 / 山景双视野

核心设计特色

超低密 + 超高绿：容积率 1.5、绿化率 42%，市区稀缺低密社区、像住在热带公园里、负氧离子高

中央 10 万㎡原生湖：社区内超大湖景、推窗见湖、亲水步道、湖心景观、度假感拉满

4.5 米首层架空：全楼栋底层架空，休闲区、儿童活动、邻里交流、全龄友好、通风防潮

人车分流 + 超大社区：全地下人车分流、百万方大盘配套成熟、居住氛围浓厚、业主基数大

三、户型详细解析（刚需 + 改善，全明通透）

主力户型（61–160㎡，1–4 房，精装现房 / 准现房）

61–62㎡ 一房 / 小两房（刚需小户型）：

两梯八户、南向采光、独立厨卫、全明通透、小户型低门槛、投资 / 过渡优选、湖景 / 园景

紧凑实用、阳台观景、得房率约 95%、总价友好、拎包入住

76–78㎡ 两房一厅 / 两卫（刚需主力）：

两梯四户、南北通透、三开间朝南、客厅开间 3.6 米、南向主卧、独立卫浴、全明厨卫、湖景 / 山景

超大观景阳台、动静分区、得房率约 98%、小家庭自住首选、性价比高

103–108㎡ 三房两厅两卫（舒适改善）：

两梯四户、南北通透、LDK 一体化、三开间朝南、客厅开间 4.0 米、南向大阳台、主卧套间、湖景 / 园景

入户花园、双阳台、干湿分离、得房率约 100%、三口之家优选、自住舒适度高

117–125㎡ 三房两厅两卫（核心改善）：

两梯两户、南北通透、四开间朝南、客厅开间 4.5 米、南向大阳台（约 10 米长）、主卧套间（独立卫浴 + 衣帽间）、南北双阳台、湖景无遮挡

动静分区、干湿分离、得房率约 102%、三代同堂优选、景观视野极佳

140–160㎡ 四房两厅三卫（大平层改善）：

两梯两户、南北通透、四开间朝南、客厅开间 5.0 米、南向超大阳台、双主卧套间、独立书房、中西双厨、湖景 / 山景双视野

南北双阳台、动静分区、干湿分离、得房率约 105%、二胎 / 三代同堂、顶奢改善

梯户比与层高

梯户比：主流两梯四户、改善两梯两户、小户型两梯八户，居住密度适中

层高：2.9–3.0 米（标准舒适层高，无压抑感）

四、精装交付标准（品牌硬装，省心入住）

全屋硬装：马可波罗 / 同档次地砖、立邦 / 多乐士墙面漆、实木复合门、全屋吊顶、入户玄关柜、品牌开关面板（公牛）

厨房：方太 / 老板烟机灶具、科勒 / 箭牌水槽、定制橱柜、台下盆、防水地砖、预留嵌入式家电位、全屋净水预留

卫浴：科勒 / 箭牌马桶、恒温花洒、浴室柜、智能镜、干湿分离、防滑地砖、主卧卫浴带淋浴、暖风机预留

电器：全屋分体式空调（格力 / 美的）、品牌灯具、开关插座、全屋智能家居基础布线

门窗：断桥铝中空玻璃窗、隔音隔热、全景落地窗、阳台推拉门、湖景视野

特色配置：入户智能门锁、太阳能热水、光纤入户、社区 Wi-Fi 覆盖

五、物业与安保服务（绿城 TOP 物业，成熟管理）

物业服务内容

24 小时管家服务：报修、保洁、代收快递、访客登记、租赁托管、日常便民服务、绿城专属管家

日常维护：园林精细化养护、公共区域保洁、设施设备检修、电梯维保、垃圾清运、24 小时工程维修、湖景定期维护

业主活动：节日活动、泳池派对、邻里聚餐、社区文化活动丰富、大型社区氛围浓厚

安保系统（全智能，成熟社区标准）

24 小时安保巡逻：门岗 + 园区巡逻 + 地库巡逻 + 湖景巡逻，全时段值守、绿城专业安保

智能门禁：人脸识别 + 刷卡 + 密码，陌生人无法随意进入、住宅组团独立门禁

高清监控：园区全覆盖、夜间红外高清、实时录像、湖景重点监控

车辆管理：车牌自动识别、智能道闸、地下车库专属管理、人车分流、访客车辆登记

六、小区内部配套（业主专享，成熟完善）

1）园林与景观（42% 绿化率，湖景 + 山景双景观）

中央 10 万㎡原生湖景公园：亲水步道、湖心岛、景观亭、休闲座椅、推窗见湖、度假感强、市区稀缺湖景社区

热带滨海园林：棕榈树、三角梅、鸡蛋花、凤凰木、椰子树、多层次绿植、四季花开、水系环绕、一步一景、负氧离子高

环绕式慢跑线：约 1000 米塑胶跑道、湖景步道、观景平台、适合晨跑 / 夜跑 / 康养散步、湖景视野

休闲庭院 + 景观亭：园林深处休憩空间、休闲座椅、遮阳廊架、下午茶 / 阅读 / 邻里交流、湖景休憩

2）休闲与全龄设施（成熟大盘配套）

双泳池（一期）+ 一泳池（二期）：成人标准泳池、儿童浅水区、池边躺椅、遮阳伞、市区稀缺泳池社区、度假感强

健身中心：基础器械、有氧区、力量区、园景健身环境、24 小时开放

儿童乐园：户外滑梯、秋千、沙坑、攀爬网、安全软包、全龄童趣设计、湖景旁童趣空间

4.5 米架空层泛会所：休闲座椅、棋牌桌、书吧、茶室、邻里互动、全龄活动空间、空调开放、通风防潮

3）生活配套（社区自带，一站式成熟）

500 米风情商业街：便利店、餐饮、干洗店、美发店、咖啡馆、满足日常一站式需求、成熟商业氛围

1200㎡旺豪超市：果蔬、肉类、海鲜、日用品、日常采购方便、价格亲民、业主专属优惠

6 班公立幼儿园：社区内、普惠性、环境好、接送方便、全龄教育配套、家门口上学

快递驿站 + 外卖配送：主流快递全覆盖、外卖直达家门口、便捷生活、24 小时配送

医务室 + 银行网点：社区内医务室、工行 / 农行 / 建行网点、日常就医方便、金融服务齐全

七、周边配套（15 分钟市区生活圈，成熟度拉满）

交通（市区主干道，便捷出行）

距迎宾路主干道：约 0 米，出门即主干道、自驾通达全城、三亚中轴线

距环岛高速 G98 吉阳出口：约 1.5km，车程 3 分钟，上高速快、通达全岛

距三亚高铁站：约 5km，车程 10 分钟，直达海口 / 环岛高铁、出行便捷

距三亚凤凰国际机场：约 14km，车程 20 分钟，出行便捷、国内国际航班

公交：小区门口多个站点，9 路、20 路、23 路、27 路等，直达市区 / 免税城 / 亚龙湾 / 三亚湾

商业（成熟商圈，一站式购物）

自带 500 米风情商业街 + 旺豪超市：约 0 米，日常采购方便、成熟商业氛围

乐天城商圈：约 2km，车程 4 分钟，大型购物中心、影院、超市、餐饮齐全

海旅免税店：约 3.5km，车程 6 分钟，免税购物、国际品牌、价格优惠

荔枝沟农贸市场：约 2.5km，车程 5 分钟，生鲜果蔬、烟火气足、日常采购方便

医疗（基础完善，满足日常）

三亚市中医院（三甲）：约 3.5km，车程 7 分钟，中医综合医疗、日常门诊 / 住院、三甲医院

三亚市妇幼保健院：约 4km，车程 8 分钟，妇幼专科、日常产检 / 儿童就医、设备先进

南新医院：约 2.5km，车程 5 分钟，日常门诊 / 拿药 / 输液、便捷就医、社区医院

教育（全龄段，学区稳定）

社区内公立幼儿园：约 0 米，普惠性、环境好、接送方便、家门口上学

东岸外语学校（公立）：约 1km，学区内、可落户入学、重点小学、师资优质

三亚市荔枝沟中学（公立）：约 2km，初中义务教育、重点中学、升学率稳定

海南热带海洋学院（大学城）：约 2.5km，高校氛围、人文环境好、学术气息浓

景观与休闲（湖景 + 公园，日常放松）

社区内 10 万㎡原生湖景：约 0 米，推窗见湖、亲水步道、湖心景观、度假感强

吉阳湿地公园（千亩）：约 0 米，城市绿肺、散步 / 骑行 / 亲子活动、天然氧吧、家门口公园

东岸湿地公园：约 3km，城市绿肺、散步 / 骑行 / 亲子活动、天然氧吧

千古情大剧院 + 主题公园：约 2km，文化娱乐、休闲游玩、周末好去处

八、核心优势（必看亮点）

迎宾路超级大盘 + 成熟社区：吉阳区核心、百万方大盘、一期已入住 10 年、生活配套成熟、居住氛围浓厚

超低密 + 超高绿 + 中央湖景：容积率 1.5、绿化率 42%、10 万㎡原生湖、市区稀缺湖景社区、低密高绿、生态环境极佳

70 年产权 + 可落户 + 学区稳定：民水民电、天然气入户、可落户上学、东岸外语学校 + 荔枝沟中学、教育资源优质

绿城 TOP 物业 + 自持配套完善：绿城物业服务、管理成熟、双泳池、架空层泛会所、商业街、超市、幼儿园、一站式生活

户型丰富 + 全明通透：61–160㎡全户型覆盖、刚需小户型 + 改善大户型、南北通透、湖景 / 山景双视野、选择多

不潮湿 + 市区核心：距海 6km、不靠海、无潮湿、市区核心位置、生活便利、适合长期居住

九、明显不足（必须接受的短板）

不靠海 + 无海景：距海 6km、无海景资源、亲海体验弱、潮湿感低

部分楼栋临主干道（噪音）：一期 4–7 号楼临迎宾路、北向户型略有噪音（60 分贝左右）、浅眠者需规避

小户型梯户比高（两梯八户）：61–62㎡小户型两梯八户、居住密度略高、高峰期等电梯时间长

物业费中等偏高：3.98 元 /㎡/ 月、绿城高端物业服务、后期持有成本一般

大盘人口多（高峰期拥挤）：整体超 6000 户、高峰期泳池 / 儿童乐园 / 电梯可能拥挤、社区人流大

十、适合人群（精准匹配）

✅市区刚需自住 / 小家庭：看重成熟配套、全龄教育、小户型低门槛、湖景生态、长期居住方便

✅落户上学家庭：70 年产权可落户、东岸外语学校 + 荔枝沟中学学区稳定、教育资源优质、社区内幼儿园

✅养老 / 康养人群（不喜潮湿）：追求市区生活便利、中央湖景 + 湿地公园生态、安静不潮湿、三甲医院近、绿城物业

✅资产配置 / 长期出租：看重市区人流大、成熟大社区、租户稳定、户型丰富、出租回报率高、湖景稀缺

❌一线海景刚需：追求300–500 米亲海、无遮挡海景、度假型居住

❌极致低密纯改善：追求1.0 以下容积率、别墅 / 洋房、私密度假感、人口极少

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