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三亚保利崖州湾

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一、小区基础档案（硬核参数）

楼盘全名：保利・崖州湾（简称：保利崖州湾）

开发商：三亚广兴实业开发有限公司（央企保利地产控股）

总占地：约 410 亩（分多期开发，百万方大盘）

总建筑面积：约 120 万㎡（住宅 + 商业 + 酒店 + 公园 + 写字楼）

整体容积率：约 3.15–3.5（高层大盘，密度中等）

绿化率：40%–45%（热带滨海园林）

产权年限：70 年纯住宅（民水民电、天然气入户、可落户）

总户数：整体约 9200 户；当前主力 B27 地块 923 户

楼栋总数：整体约 20 栋；B27 地块 5 栋（31–32 层为主，1 栋 25 层）

建筑类型：高层板塔结合，现代滨海风格

交房时间：主力组团2023 年 6 月 30 日交付，全现房

装修标准：全屋硬装交付（含品牌厨卫、中央空调）

物业：保利物业（自持央企物业）

物业费：约 3.0–3.8 元 /㎡/ 月（组团略有差异）

车位：B27 地块 955 个（地下 892 个），整体约 7500 个，人车分流

距海距离：直线约1.5–2km（亲海不近海，无潮湿）

开发状态：成熟大盘，约 4000 户已入住，配套齐全

二、整体规划与分区布局

整体格局

百万方综合大城，分多期组团开发：听海、观海、悦海、沐海、亲海等组团

整体围合式布局、中轴对称、人车分流，内部规划47 亩中央生态公园

功能分区：西侧住宅、中部商业 / 公园、东侧酒店 / 写字楼、北侧教育配套

主力组团（B27 地块）

楼栋：5 栋高层（1#/2# 楼 32 层、3#/5# 楼 31 层、6# 楼 25 层）

布局：围合式，中央大园林 + 泳池，楼间距约 50–80 米，采光充足

一楼5.4 米架空层，全龄业主配套（会所、健身、儿童区、休闲区）

三、户型详细解析（主力组团，无价格）

主力户型（全明通透，精装现房）

60–65㎡ 两房两厅一卫：小户型、方正紧凑、南向阳台、低门槛、适合养老 / 度假

85–90㎡ 两房两厅一卫：南北通透、客厅开间 3.6 米、南向主卧、双阳台、得房率约 82%

108–113㎡ 三房两厅两卫（核心主力）：

南北通透、三开间朝南、客厅开间 3.8–4.2 米、主卧套间（独立卫浴 + 衣帽间）、U 型厨房、全明厨卫、双阳台、动静分区

113㎡带入户花园，可改储物间 / 鞋柜，空间灵活

119–125㎡ 三房两厅两卫（舒适型）：

南北通透、客厅开间 4.2 米、南向大阳台（约 8–10㎡）、主卧飘窗、双卫干湿分离、得房率约 85%

130–140㎡ 四房两厅两卫（改善型）：

南北通透、四开间朝南、双阳台、主卧套房、独立书房、空间阔绰、适合三代同堂

楼栋与梯户

高层：两梯四户为主，部分两梯三户，梯户比合理，高峰期不拥挤

层高：2.9 米，空间舒适，无压抑感

四、精装交付标准（全屋硬装，含品牌）

全屋硬装：马可波罗 / 同档次地砖、立邦 / 多乐士墙面漆、实木复合门、全屋吊顶、入户玄关柜

厨房：方太 / 老板烟机灶具、科勒 / 箭牌水槽、定制橱柜、台下盆、防水防滑地砖

卫浴：科勒 / 箭牌马桶、科勒 / 箭牌花洒、浴室柜、智能镜、干湿分离、防滑地砖、暖风机

电器：全屋中央空调（格力 / 大金）、全屋灯具、开关插座（公牛 / 西门子）

门窗：断桥铝中空玻璃窗、Low-E 玻璃、隔音隔热、海景落地窗、阳台推拉门

五、物业与安保服务（保利物业，央企自持）

物业服务内容

24 小时管家服务：报修、家政、保洁、代收快递、访客登记、租赁托管

日常维护：园林养护、公共区域保洁、设施设备检修、电梯维保、垃圾清运

业主活动：定期组织业主晚宴、节日活动、泳池派对、康养讲座、邻里节

安保系统（全智能，央企标准）

24 小时安保巡逻：门岗 + 园区巡逻 + 地库巡逻，三班倒，无死角

智能门禁：人脸识别 + 刷卡 + 密码三重验证，陌生人无法进入园区

高清监控：园区全覆盖、无死角、夜间红外高清、实时录像、保存 90 天

电子围栏：园区边界红外报警，防止外来人员闯入

车辆管理：车牌自动识别、智能道闸、地下车库专属管理

六、小区内部配套（业主专享，成熟实景）

1）园林与景观（40%+ 绿化率）

中央大型泳池区：成人泳池（约 50m×25m）、儿童浅水区、按摩池、池边躺椅、遮阳伞（每周开放 6 天）

热带滨海园林：棕榈树、三角梅、鸡蛋花、凤凰木、椰子树、多层次绿植、四季花开、一步一景

47 亩中央生态公园：贯穿园区的溪流、叠水、喷泉、景观桥、亲水平台、休闲步道

环绕式慢跑线：约 2km 塑胶跑道、椰林步道、观景平台、适合晨跑 / 夜跑

架空层休闲区：一楼 5.4 米架空，设置休闲座椅、遮阳廊架、适合下午茶 / 阅读 / 邻里交流

2）会所与休闲设施

高端业主会所：

健身中心：全套进口器械、有氧区、力量区、瑜伽室、园景落地窗

书吧 + 棋牌室：藏书阅读、棋牌娱乐、安静舒适

桌球室 + 乒乓球室：休闲运动、朋友聚会

儿童乐园：户外滑梯、秋千、沙坑、攀爬网、安全软包、适合各年龄段儿童

宠物乐园：独立围栏、宠物玩具、狗狗社交空间

3）商业与生活配套（成熟，已营业）

5 万㎡临海风情商业街：超市、便利店、餐饮、干洗店、美发店、医美、咖啡馆、满足日常所需

品牌商户：肯德基、椰子鸡、百果园、连锁超市、药店、五金店、生活气息浓厚

生鲜超市：每日新鲜果蔬、肉类、海鲜、业主专属优惠

快递驿站 + 外卖配送：顺丰、圆通、中通、京东等全覆盖，外卖直达家门口

七、周边配套（5–15 分钟生活圈，成熟 + 顶级规划）

交通（便捷度高，立体交通）

距崖州高铁站：约 4km，车程 8 分钟，直达海口 / 三亚市区

距环岛高速 G98 崖州出口：约 3km，车程 5 分钟，上高速快

距三亚凤凰国际机场：约 26km，车程 30 分钟，出行便捷

公交：崖州区政府站（307m），58 路、D3 路、崖州 11 号等，直达市区 / 天涯海角 / 南山寺

有轨电车：规划 T5 线，直达红塘湾 / 天涯海角，未来交通升级

商业（成熟 + 大型规划）

社区商业街：自带 5 万㎡，品牌商户已营业，日常购物无忧

崖州招商花园里：约 2.1km，大型购物中心、影院、超市、一站式购物

崖州古城商圈：约 3km，老街、特色餐饮、小吃、烟火气足

大型商业（规划）：崖州湾免税城、游艇港、国际购物中心，未来顶级商业

医疗（基础完善 + 三甲规划）

崖城中心医院：约 2km，日常门诊 / 拿药 / 输液

国康医院：约 3km，康复 / 养老 / 体检

崖州湾科技城综合医院（三甲，在建）：约 5km，住院楼主体封顶，未来大病不愁

南繁科技城三甲医院（规划）：约 8km，顶级医疗配套

教育（公立 + 私立 + 国际，全龄段）

崖州湾科技城南开小学（公立）：约 454m，学区内、可落户入学、重点小学

寰岛实验小学（私立）：约 1km，高端私立、双语教学

南繁科技城幼儿园（公立）：约 500m，普惠性、环境好

科技城中学（公立，已招生）：约 2km，初中义务教育、重点中学

上海世外附属学校（规划）：约 3km，国际学校、双语教学

景观与度假（顶级资源环绕）

崖州湾海岸线：车程 5 分钟到沙滩，细腻白沙、海水清澈、人少安静

南山文化旅游区（5A）：约 10km，108 米海上观音、祈福圣地

大小洞天（5A）：约 12km，道教文化、海景奇观

崖州古城：约 3km，千年历史、文化底蕴深厚

南繁中央公园：约 454m，生态公园、休闲散步、亲子活动

八、核心优势（必看亮点）

央企大盘 + 成熟现房：保利开发、百万方规模、全现房、已入住 4000 户、配套齐全、无烂尾风险

70 年住宅 + 民水民电 + 可落户：产权友好、适合长期自住 / 度假 / 养老 / 落户上学

崖州核心 + 科技城规划：区政府对面、崖州湾科技城核心、三亚城市副中心、未来发展潜力大

教育资源优质 + 全龄段：南开小学、科技城中学、寰岛私立、上学方便、学区稳定

户型实用 + 高得房率：主力三房南北通透、三开间朝南、全明厨卫、空间灵活、得房率高

物业靠谱 + 配套完善：保利自持物业、园区泳池 / 会所 / 健身 / 儿童区齐全、社区商业成熟

九、明显不足（必须接受的短板）

离市区远：距三亚市区约 35km、依赖自驾、公共交通耗时久、生活烟火气弱

密度中等：容积率 3.15–3.5、高层为主、楼间距一般、舒适度低于低密盘

距海稍远：直线 1.5–2km、无一线海景、亲海体验弱

周边环境一般：崖州整体发展起步晚、周边城中村较多、城市界面一般

大型医疗 / 商业待落地：三甲医院 / 大型免税城仍在建、短期依赖基础配套

十、适合人群（精准匹配）

✅长期自住 / 养老：预算适中、看重学区 / 医疗 / 生活便利、不喜市区喧嚣

✅科技城 / 崖州工作人群：本地就业、追求通勤便捷、成熟配套

✅资产配置 / 度假：看重央企品质、现房、低总价、未来规划潜力

✅落户上学家庭：70 年产权可落户、南开小学 / 科技城中学学区稳定

❌一线海景刚需：追求300–500 米亲海、无遮挡海景

❌极致低密偏好者：喜欢容积率 1.5 以下、别墅 / 洋房社区

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